海外债重启，房企融资边际改善。房企融资支持政策延续，银保监会2023年工作会议要求推动落实“金融16条”，支持地产企业合理融资需求；住建部强调推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险，整治房地产市场秩序；内保外贷支持范围扩大，海外融资渠道信用逐步修复。1月房企非银融资总额为508.5亿元，同比下降33.1%，环比下降27.0%。从融资结构来看，1月信用债、海外债、信托、ABS融资占比分别为58.4%、13.2%、3.1%、25.3%。
具体来看，信用债融资同比基本持平，环比下降27.6%；海外债同比下降21.2%；信托融资同比下降82.2%，环比下降81.9%；ABS融资同比下降55.5%，环比下降36.0%。从融资利率来看，1月融资综合平均利率为4.32%，同比上升0.41pp，环比上升0.23pp。2023年2-12月信用债到期规模5754亿元，海外债到期规模2664亿元，月均总到期规模约765亿元，3-4月偿债压力仍较大，单月到期规模在千亿以上。
信用债发行主体多样化，央国企仍占优势。“第二支箭”迅速落地，中骏、雅居乐等中型民企新发行增信债券，部分出险房企合理融资需求同获支持，成功发行且均获中债增不可撤销连带责任担保；越秀、金茂等央国企重启海外融资，率先在澳门金交所成功发行债券，推动境外债券发行回归。1月华润发债融资额度35亿元居首；招商蛇口融资成本最低2.16%，境外融资成本相对较高，境内融资仍以国央企为主，融资成本维持低位。从到期债券规模来看，未违约房企中，首开、华发、滨江、绿城等2月到期规模相对较大。
融资环境尚未全面回暖，短期内或仍将出现房企债务违约。1月4日时代中国成2023年首例违约房企，宣布暂停支付6笔美元债；汇景控股公告预期无力偿还优先票据利息；荣盛发展10亿元中期票据本息违约。此外，华夏幸福、泰禾、禹州、恒大等房企部分债券1月已出现实质性违约。境外债重组持续推进，花样年、华夏幸福境外债重组工作已于1月完成。目前销售尚未复苏，短期内部分房企融资困难，流动性问题依旧严峻。
“三支箭”持续落地，地产融资持续向好。从融资规模看，信贷资金仍为房企最主要资金来源，1月银行授信支持超百家房企规模超万亿，最主要资金流向仍为开发贷，银行授信支持个人住房按揭贷款等。碧桂园发债债券融资200亿元；中南建设及中交地产拟进行股权融资，募集资金主要用于项目建设及补充流动性。房企融资能力逐步恢复，央国企仍有相对融资优势，优质房企融资状况将持续改善。
投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。
风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险
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