国企销售仍然较佳。综合百强房企2022全年销售情况，全口径销售总额约72,942亿元，同比下跌42.3%；权益销售总额约51,119亿元，同比下跌42.4%；操盘口径销售64,746亿元，同比下跌41.5%。其中，销售相对较佳的房企如越秀、建发、华发、滨江、华润、招蛇、中铁建、保利、绿城、保利、中海等累计销售（操盘口径）同比跌幅均小于或等于20%，其中，越秀、建发销售情况在主流房企中最佳，累计销售额分别同比上升8.7%及1.0%。百强单月12销售（权益口径）环比上升23.7%，反映房企一如以往在年底冲经营业绩。然而12月销售同比跌幅为30%，跌幅高于11月的23.9%，主要受疫控放开初期对于整体经济活动的波动性所影响。
环比增长较高的，如保利、华润、中海、招蛇、越秀、绿地等，环比升幅约50-100%；同比升幅较佳（或跌幅较小）的，如保利、华润、中海、万科、招蛇、越秀、绿地、建发、绿城等，同比变动为-10%至37%。整体而言，销售情况依然以国企较佳。
房企投资拿地依然较为审慎。根据克而瑞的数据显示，按2022全年投资价值计算，排名首10的房企是：保利、华润、中海、万科、滨江、招蛇、建发、绿城、越秀、华发。买地金额比去年大幅下降，TOP10房企平均跌幅为34.2%，百强房企整体投资额为16,503亿元，同比下跌56.5%，跌幅比1-11月轻微改善0.8个百分点，整体而言没有明显改善，反映房企在销售情况回稳的路上，对于未来的不确定性仍然抱观望态度，尤其是民企。反映大量利好政策出台，但传导至销售，以至到投资买地还需要时间，尤其在能级较低的城市。民企资金链依然紧张，综合2022全年投资情况，民企买地总额约整体不足三份之一。根据统计局数据，土地成交价款在首11个月为7,590亿元，同比下降47.7%。主流房企投资意欲还是较低，以投城、国企买地为主。
购房意愿持续下跌。根据中国人民银行在全国50个城市进行了2万户城镇储户问卷调查，2022年第四季收入感受指数为43.8%，环比上季下降3.2个百分点、收入信心指数为44.4%，环比下降2.1个百分点、就业感受指数为33.1%，环比下降2.3个百分点。倾向于「更多储蓄」的居民占61.8%，环比上季增加3.7个百分点，在未来三个月准备增加支出的项目时，医疗保健、教育、及社交文化和娱乐依然较多，而购房意愿只有16%，环比上季减少1.1个百分点，趋势持续向下，跌至2016年以来的最低值。
政策力度逐步加大。根据中指院统计，2022年出台房地产相关政策高达1000多条，其中，涉及到优化限购111条、优化限贷240条、调整公积金416条、调整预售资金监管132条。从央行、银保监推出支援房地产市场的16条文后，各大银行密集式地为房企达成银企合作协议并提供授信。其后，证监会又为地产行业发出「第三支箭」，开启股权融资的大门。地产被重新定调为经济支柱产业。政策支持力度虽然逐步增大，但在经济下行压力之下，今年房地产销售情况仍受考验，建议投资者继续关注大型国资背景的地产及物管公司，考虑到房企融资改善，短期流动性压力下降，亦可以关注有关地产美元债的ETF。
风险提示：i)调控放松效果不确定性；ii）疫情反复；iii）资本市场态度审慎
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