越秀地产中期业绩点评报告：各项指标逆势增长，蓄势待发再成长

2022 年8 月18 日公司公布2022 年中期业绩公告。

投资要点经营状况优秀，各项指标逆势增长2022H1 公司合同销售金额489.1 亿元， 同比增长3.2%。2022 年合同销售目标1235 亿元，上半年完成39.6%。合同销售均价27500 元/平方米，同比上升4.2%。核心净利润约为21.3 亿元，同比上升1.4%。中期股息每股0.275 元，同比上升1.5%，核心净利润派息比例为40%。根据国家统计局数据，在上半年全国房企销售额下降29%的情况下，公司销售额逆势增长，产品售价同时实现上涨，且能够高比例发放派息，我们认为表明公司经营状况优秀，综合实力强，产品力受到消费者认可，发展动能充足。

国资背景优势显现，良好的财务状况助力经营2022H1 公司剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债比分别为69.4%、59.7%和1.45，“三道红线”指标全部维持绿档。2022H1 境内发行人民币公司债61.5 亿元，票面利率介于2.84%-3.38%。截至2022 年6 月，公司平均借贷成本为4.11%，同比下降34%。公司财务状况健康，融资渠道通畅，融资成本低且持续降低。我们认为，稳定的财务状况有助于公司维持良好的经营状态、穿越地产周期；逐渐降低的融资成本能够助力公司择机获取优质土储，尤其能够助力公司重点发展的TOD 模式。

深耕大湾区，持续巩固区域优势2022H1 公司在大湾区实现合同销售金额为317.5 亿元，占公司合同销售金额65%。2022H1 公司在7 个城市获取的16 个项目，其中大湾区新增土储建面163 万平方米，占比49%。截至2022 年6 月30 日公司在全国战略布局30 个城市，总土地储备约为2860 万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约52.9%。公司持续聚焦一二线核心城市，土地储备充足，在大湾区销售额占比高。我们认为公司优质的土储结构将有利于公司充分发挥区域优势。

拓展方式多元化，TOD 模式拓展有突破公司重视多元化的拓展模式， 2022H1 公司新获取的16 宗土地中，TOD、产业勾地、国企合作增储模式分别占新增土储的23.2%、4.4%、27.0%。公司与广州地铁战略合作紧密，重点打造TOD 拓展模式。2022 年5 月公司获取杭州勾庄TOD 项目，该项目为公司首次在大湾区以外城市获取TOD 项目，标志着公司已经实现TOD 模式对外拓展。截至2022 年6 月30 日，公司共拥有8 个TOD 项目，总土地储备达到359 万平方米，约占公司总土地储备12.6%。TOD 拓展模式壁垒较高，公司在此类项目的获取上优势明显。

投资建议我们认为，公司的国资背景+稳健经营使公司融资成本实现连降，有利于公司抓住拿地窗口期积极扩储；公司现有土储充足且聚焦一二线城市为公司未来增长提供强有力支撑；独特的TOD 模式和“地产+房托”双平台有利于公司在行业格局演化过程中实现突围。我们预测2022-2024 年EPS 分别为1.23、1.46 和1.87元，给予公司2022 年7x PE 估值，对应目标价9.95 港元，给予“买入”评级。

（本文非特别注明，均为人民币计价，取8 月18 日汇率，1 港元=0.865 元人民币）

风险提示销售受单一城市市场波动影响较大；TOD 模式外拓不及预期。