保租房行业与公募 REITs 契合度高，利好政策支持不减。
保障性租赁住房是完善我国住房体系的重要环节之一，对解决城市青年人、新市民等群体住房问题起到关键作用。保障性租赁住房项目因其低于市场的租金而往往保持较高出租率，故通常具有稳定持续的租金收益，与公募 REITs 发行特征有较高的匹配度。2021年 6月公募 REITs 扩容，首次将保障性租赁住房纳入试点范围。2022年 5月 27日，证监会、发改委联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》。随后7-8月期间包含中金厦门安居 REIT 在内的 3支保障性租赁住房 REITs 前后获批，迅速进入询价、募集阶段。我们认为，在未来保持较大政策支持力度下，更多的保租房 REITs 产品有望加速落地，这将有利于拓宽租赁企业融资渠道，盘活优质存量资产。
中金厦门安居 REIT 资产优势显著，项目运营表现优异且稳定。
1）地处核心城市优质区位：底层资产位于经济发达、环境宜居的厦门，人口吸附力较强，2021年厦门 GDP 达 7,034亿元，同比增速 8.1%，新增就业人数和高校在校生人数逐年增长。同时，厦门较高的房价和偏年轻化的人口结构，让住房需求向租赁住房市场逐渐倾斜。从区位来看，项目临近高校和产业园，商业、轨交等配套成熟，存在较大的租房需求。
2）进入成熟运营阶段，出租率接近满租，租金稳步上涨：底层资产园博和珩琦公寓项目 2022Q1平均月租金分别为 32.35元/平/月和 30.52元/平/月，较 21年中期有所提升，但仍低于全市平均租金水平（2021年为 52.43元/米/月）。较低的租金单价和小户型产品支撑项目出租率维持高位，2022Q1分别为 99.4%和99.1%。截至 2022Q1园博和珩琦公寓项目等待入住租户排号分别为 2793和 1794号，分别占全部房源比例为 106%和 87%，租赁需求旺盛，短期空置压力较小。
3）稳定的运营支撑租金收入及毛利率持续增长：两项目租金收入分散度较高，截止 2022Q1个人租户和企业租户签约的租赁合同分别为 4,151份和 29份，受单一租户退租影响较小。两项目 2020至 2022Q1整体租金收入分别为 45、4200和 1687万元，项目运营初期毛利率为负，进入稳定运营期后毛利率稳步增长，2021-2022Q1毛利率分别为 56.1%和 67.6%。
未来预计现金分派率持续高于 4%。目前项目周边租金约为 50元/平/月，本项目平均月租金仅为周边租金的 62%，这与保租房不得高于同地段同品质市场化租赁住房租金 95%的要求还有一定上浮空间。根据《可供分配金额测算报告》，该项目预计 2022年 4-12月和 2023年可供分配金额分别为 3961万元和 5263万元，现金流分派率 4.33%（年化）和 4.34%。本报告通过 DCF 估值计算底层资产估值约 12.57亿元，近十年现金分派率稳定高于 4%。
总结：我们认为，保租房 REITs 为优质的租赁物业提供有效的退出途经，是落实加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的有效工具，未来更多优质租赁资产有望持续登录资本市场。作为政策支持的保租房 REITs 产品之一，中金厦门安居 REIT 底层资产区位核心、租金收入稳定，未来可供分派现金流持续可观，具有长期配置价值。
风险提示：租约集中到期、疫情影响租金和出租情况、供应增加导致竞争加剧。
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