2022年 7月 15日， 国家统计局公布 2022年 6月房地产行业数据。
投资要点 销售： 累计同比增速跌幅收窄， 当月同比跌幅收窄环比增幅提升叠加政策放松效果逐步显现， 疫情解封后购房需求集中释放， 以及房企冲刺年终业绩积极促销等因素， 6月销售数据出现边际修复迹象。 其中： 6月销售面积较 5月环比+65.8%（增速大幅提升 40.0pct） ， 同比-18.3%（较 5月降幅收窄 13.5pct） ； 6月当月销售金额较 5月环比+68.2%（增速大幅提升 38.5pct） ， 同比-20.82%（降幅收窄 16.9pct） 。 此外， 6月单月与 1-6月累计销售均价同比跌幅均实现收窄企稳。 我们认为， 房价下行压力有所缓解， 需求端对楼市的预期出现积极信号。
投资拿地： 单月投资额同比持续承压， 修复水平仍待观察6月当月房地产开发投资完成额 1.62万亿元， 环比+24.7%（增速较 5月提升 10.7pct）， 同比-9.4%（较 5月同比跌幅收窄 1.6pct） ； 6月单月土地购置面积同比-52.81%， 同比降幅扩大约 9.7pct。 我们认为， 投资端修复相对于需求端具有滞后性。 考虑到需求端修复进入长周期、 7月房企迎来偿债高峰等因素， 拿地、开工等投资活动在短期内较难实现实质性复苏。
施工： 新开工、 竣工面积降幅为扩大趋势2022年 1-6月新开工面积累计同比-34.4%， 较 1-5月降幅扩大 3.8pct，自 2021年 7月以来已持续 12个月负增长。 2022年 1-6月竣工面积累计同比-21.5%， 较 1-5月降幅扩大 6.2pct。 我们认为， 投资拿地和销售去化分别是开工和竣工的前置条件。 目前投资拿地仍显疲软， 且销售修复可持续性仍待观察， 开竣工节奏修复或将同步延后。
房企资金面： 累计同比跌幅略收窄， 个人按揭贷款同比企稳2022年 1-6月房地产开发企业到位资金累计同比-25.3%， 较 1-5月降幅收窄 0.5pct。 从占比较大的国内贷款和其他资金来看： 1） 国内贷款 6月单月金额环比+45.72%， 同比-32.1%， 单月环比由负转正， 同比跌幅有所收窄。 2）其他资金中， 个人按揭贷款 6月单月金额环比+35.8%， 环比增速提升 31pct， 当月同比-19.7%， 降幅收窄 14.8pct。
投资建议： 我们认为本轮需求修复将进入长周期， 强弱程度需要持续观察7月成交量情况； 投资端修复更滞后于需求端， 短期内较难看到整体复苏趋势。 在此背景下我们建议持续关注以下三条主线： 1） 综合能力最优的优质龙头， 短期销售具备弹性+中长期集中度提升、 盈利能力改善， 重点推荐： A – 保利发展； H – 中国海外发展； 2） 区域修复分化背景下，深耕优质区域的小而美公司短期拿地能力与销售弹性较强， 重点推荐： A– 天健集团（深耕深圳） 、 滨江集团（深耕杭州） 、 华发股份（深耕珠海） ； H – 越秀地产（深耕广州） ； 3） 需求回暖无论强弱均利好物管和中介， 重点推荐： 碧桂园服务、 旭辉永升服务、 贝壳-W。
风险提示： 政策放松力度和速度弱于预期； 局部城市疫情反复拖累行业修复进度； 个别房企信用事件干扰板块整体估值修复。
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