政策面：本周房地产政策放松主要集中在地方层面：1）重庆、鄂州出台供需组合政策，在公积金贷款、预售资金监管和土地出让方面进行优化；2）南京再次放松限购政策，非本市户籍人口提供个人提供6个月社保证明即可开具购房证明；3）温州、合肥、杭州等城市在限贷、公积金贷款政策方面进行优化，推动购房成本的降低。
基本面：本周全国30城新房成交面积环比+77%，环比增速由负大幅转正，增速较上周扩大95个百分点；同比+20%，同比增速实现今年的首次正增长（除2月极值），其中广州、北京、苏州、佛山、青岛同比表现亮眼。从各线城市情况来看，一、二线城市同比增速均实现转正。政策放松效果逐渐传导至需求端，21个已放松四限政策的重点城市中，15城政策放松后商品房周度平均成交量已超过政策放松前的水平。此外，15个城市近四周平均成交量环比远四周出现改善，其中沈阳环比+186.8%、苏州环比+94.4%、中山环比+82.6%、郑州环比+81.5%、无锡环比+80.2%，均为5月以前出台放松政策的城市。二手房也出现类似趋势，全国18城二手房成交面积环比+40.6%，同比+12%，同比增速扩大46个百分点，也出现今年的首次同比正增长（剔除2月极值）。土地市场延续较冷趋势，仅一线城市累计成交同比出现一定好转。
板块行情：本周SW房地产下跌0.31%，房地产跑输大盘1.96pct，恒生地产建筑业下跌4.67%，跑输大盘1.32pct，A股、H股板块涨跌幅均排名靠后。物管板块方面，恒生物业服务及管理跑输大盘2.52pct。
本周观点：本周市场基本面出现较为明显的积极信号，新房和二手房市场成交面积均出现今年以来的首次周度同比正增长，我们认为这主要受益于以下原因：1）政策放松效果逐渐显现，近四周成交环比改善较为明显的城市均为较早出台“四限”政策放松的城市；2）6月为房企传统推盘高峰，供应量的上升为需求的释放提供保障；3）受益于疫情缓解叠加618促销周，此前积压的需求得到集中释放。我们认为，6月全月的销售数据修复情况还有待观察，销售修复的持续性要看6月环比5月、以及对比历史同期的情况。并且从往年的市场表现规律来看，6月为地产销售旺季，而市场到7月将进入淡季。此外，房企境内外债到期高峰时间为6-7月，债务到期对需求的负反馈影响还有待观察。而7月之后房企偿债压力有所减缓，且2021年同期市场开始进入下行阶段，低基数效应下，2022年7月以后销售同比降幅收窄将成为大概率事件。我们认为，7月之后需求修复的利空因素逐步消散，市场需求修复将更加坚定，而行业基本面修复有望带动房企投资滞后修复，我们坚定看好优质龙头长期受益于行业结构优化，和小而美公司短期抗周期能力，相关标的包括：保利发展、中国海外发展；滨江集团、华发股份、天健集团、越秀地产。此外，需求修复将利好中介和物业公司估值修复，建议关注贝壳、碧桂园服务、旭辉永升服务等。
风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；宏观基本面承压影响居民收入预期；个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复。
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