房地产行业C~REITs 4月月度报告：REITs扩募新规推出助力其持续发展

长期视角下，REITs在大类资产配置中具有收益稳定的优势，我国公募REITs供给规模仍然较小，潜在市场空间较大，政策推动下市场扩容在即，保障性租赁住房REITs有望近期落地，扩募规则推出助力REITs的健康发展，建议积极关注新品种上市认购机会以及已上市REITs估值回归后的投资机会。

投资要点：市场回顾：（1）价格，REITs产品上市后整体表现较好，近期波动性显著加大，指数呈下跌趋势。4月REITs指数下跌2.92%，其中产权类REITs指数下跌3.47%，经营权类REITs指数下跌2.14%。

从折溢价角度看，仅平安广州广河REIT（-2.57%）相对发行价折价，其他REITs溢价率介于1.92%-50%，整体表现较好；（22）成，交量，C-REITs市场整体成交活跃度下降。4月月度成交额为41.03亿元，日均成交额为2.16亿元，环比下降19.8%；月度成交量为69,169万份，日均成交量为3,640.50万份，环比下降32.5%。

4月沪深交易所发布了REITs扩募业务指引征求意见稿：明确了REITs扩募的相关机制安排，（1）底层资产要求：扩募资产类型与原底层资产类型保持一致，拟购入资产项目的标准和要求与基础设施基金首次发售一致；（2）主体要求：拟扩募的REITs运行时间满12个月，运行良好；（3）资金来源：可以单独或同时以留存收益、对外借款或者扩募资金等作为资金来源；（4）扩募方式：可以公开扩募，亦可定向扩募或向原持有人配售。

首批上市REITs21021年业绩完成率较好，2222年一季度运营平稳：9只REITs可供分配金额目标完成率均大于100%。除浙商沪杭甬REIT项目分配比率低于90%外，其余八家均集中在95%-100%之间；11只REITs已公告一季报显示各项目运行平稳，其中华安张江光大REIT与浙商沪杭甬REIT微亏，其他均实现正收益。

REITs整体风险收益相对中性，44月较权益市场波动更小：2022年4月C-REITs整体回调1.0%，整体波动幅度是小于权益和期货，大于债券市场。截至4月29日，已上市REITs总市值达到528.21亿元，C-REITs整体的现金分派率5.01%，除平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金外，已上市REITs估值均高于其ABS估值，整体估值仍然处于相对高位。

风险因素：疫情等其他不利因素导致基础资产项目未来经营具有不确定性；募集说明书中测算的未来现金流或未准确反应实际情况；后续扩募集发行进度不及预期等。