金地集团：深耕长三角，加大一二线布局

公司总览。1）历史沿革。金地集团1988年成立于深圳；2001年在上交所上市；2006年完成七大区域的全国化布局；2019年销售金额2106.0亿元，排名前20。22）公司治理。公司无实际控制人，截至2020年9月30日，第一大股东富德生命人寿保险股份有限公司持股29.83%。管理架构上，采用“集团+区域+城市”三级组织架构。33）业务概览。公司以房地产开发为核心主业，2020H1房地产开发、物业管理、物业出租各占营业收入的85.2%、8.3%、2.4%。

历史报表视角下的信用资质分析。11）资产可持续上，①存货方面，公司2019-2020H1新增土储主要集中在二线、三四线城市，占比分别为60.6%、33.9%；从区域来看聚焦长三角城市群，主要布局城市有南京、昆明、沈阳等地；公司在建项目开工到竣工时间间隔平均为3.2年，低于样本房企中位数；2017-2019年拿地强度呈下降趋势，分别为71.3%、61.6%、57.0%。从土储倍数来看，2019年末公司土储倍数为4.8倍。②固定资产和投资性房地产方面，截至2020H1公司（投资性房地产+固定资产）/总资产为5.8%。22）广义负债可持续性上，①债务结构方面，2020H1公司有息负债中银行贷款、境内债、非标、海外债占比分别为47.8%、36.2%、10.1%和5.9%；公司有息负债抵质押率为6.1%，低于TOP50房企中位数；短期有息负债占比高于TOP50房企中位数水平。

②偿债能力方面，2020H1公司现金短债比、净负债率、剔预资产负债率分别为1.1倍、74.0%、69.9%。③表外不确定性方面，公司少数股东权益占比低于TOP50房企中位;长期股权投资占比、其他应收/应付款占比等指标均高于TOP50房企中位。

未来经营视角下的信用资质变化。11）资产可持续上，①拿地方面，公司1-11月新增土储建面最多的5个城市依次是大连、南京、沈阳、东莞和太原，今年拿地能级有所上升，拿地仍集中于长三角。1-11月，公司拿地强度为41.5%，较2019年回落15.5个百分点。②资产出售方面，2020年以来公司未出售重大资产。③销售方面，111月累计销售金额同比增长17.2%。22）广义负债可持续上，2020年以来公司公开市场融资相对顺畅，积极发行供应链ABS、中票、短融和公司债，1-11月累计获得净融资107.2亿元。同时发行利率回落，久期拉长；33）公司治理可持续：①高管变动方面，2020年5月25日，监事周丹、独董贝多广和张立民因个人原因离职。②多元化方面，公司多元化业务包括物业管理、商业开发运营、房地产金融等，其中物业管理板块相对成熟，2019年实现营业收入30.7亿元。

风险提示：数据统计偏差，房地产调控超预期等。