房地产行业流动性跟踪报告:需求侧温和复苏,供给侧发债放量

3月按揭投放基本回归正常水平,房贷利率锚定5年期LPR,需求侧资金面压力逐步缓解3月居民部门信贷迎来明显改善,单月新增9892亿元,同比增长11%。

其中单月新增居民中长贷4738亿元,投放规模已略高于去年同期水平。1-3月新增居民中长贷1.26万亿,同比降幅收窄至-8.7%,疫情对于行业需求侧资金面的冲击正逐步消退。

融360数据显示,2020年3月,全国首套、二套房贷平均利率分别环比-5BP、-4BP,与同期5年期LPR变化基本一致。

当前宏观流动性宽松,房贷利率跟随实际利率平稳回落,银行按揭投放存在一定路径依赖。预计随着社会生产与人民生活逐步恢复正常,居民购房需求将回归正常释放节奏,全年行业基本面失速概率不大。

全球宽松+“防风险”,2020Q1房企融资放量,优质龙头债务结构和融资成本有望进一步优化3月房企境内发债供需两旺,单月发行1134亿元(同比+55%),净融资842亿元,为2016Q4以来最高水平。万科、龙湖、世茂等5家房企成功发行7年期公募债,优质龙头房企新发债成本普遍下降30-100BP。

3月房企海外发债398亿元(同比-3%),单月净融资额收缩至74亿元。

受流动性收缩冲击,3月中旬,中资房地产美元债市场剧烈波动,发债窗口基本暂停(3月14日至今,仅新发2笔中资房地产美元债)。

2020Q1,房企境内外合计发债3772亿元(同比+4%),为2015年以来同期最高水平;净融资2225亿元(同比+18%),仅低于2016年同期水平。我们认为,一季度房企融资放量,一方面来自于全球宽松的大环境,另一方面是从“防风险”角度出发,为行业供给侧提供政策支持,平衡疫情对于需求侧资金链的短期冲击。

“房住不炒”总体调控基调并未发生变化。房地产信托监管依旧从严,2020Q1募集资金同比下降32%。2020年初以来,土地成交溢价率持续上行,部分热点地块溢价率重回高位。随着房企资金面压力缓解,补货意愿提升,后续土地市场升温是否会触发融资监管边际趋严需持续关注。

随着美联储宽松加码,目前中资美元地产债估值正逐步修复,融资窗口仍需等待。境内房地产信用利差有所回升,但中高评级整体处于历史低位,与低评级分化明显。我们认为,2020年优质龙头房企的债务期限结构和融资成本有望得到进一步优化。

投资建议:行业温和复苏,需求侧资金面压力逐步缓解。龙头房企受益于宽松的流动性环境,债务结构和融资成本有望进一步改善。不仅代表着短期更高的安全边际,同时也为市场份额持续提升、业绩稳定增长提供坚实基础。建议关注A股的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团;H股万科企业、融创中国、中国金茂、华润置地。

风险分析:海外疫情扩散对于中国居民就业和收入的影响存在不确定性;若土地市场持续升温,存在触发融资监管趋严的可能;行业将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升。