保利物业2019年业绩点评:“大物业”战略持续深入,垂直增值服务亮点闪现

19年营收+41.1%,归母净利润+49.3%

公司发布19年业绩,营收59.7亿元同比+41.1%,归母净利润4.91亿元同比+49.3%。基础物管、业主增值、非业主增值收入分别占比64%、19%、16%。整体毛利率提升0.2pc至20.3%,净利率提升0.5pc至8.4%,主要在于公司加大成本管控,员工成本占比和管理费用率分别下降1.7pc和0.2pc。

收入拆分:基础服务高质量扩张,业主增值服务垂直开拓

19年在管面积+51%至2.87亿平米,基础物管营收+32%至38.4亿元。

住宅平均物业费单价同比+3.3%至2.21元/平米/月,商写住宅平均物业费单价同比+5.8%至7.1元/平米/月,显示出公司高质量扩张。

业主增值服务营收同比+85%至11.54亿元,其中六个子板块美居服务、社区零售、车场管理、社区传媒、社区空间管理及社区便民服务分别占比17%、10%、16%、6%、12%、39%。19年公司转变思路,积极打造垂直服务,如美居、社区零售、社区媒体,收入实现快速增长。

非业主增值服务营收同比+39%至9.69亿元,其中案场协销服务占比81%,主要受大股东保利发展带动,提供案场服务项目增加。

业务经营:公服物业带动第三方面积提升,单户ARPU+23%

基础服务方面,毛利率提升0.1pc至14.2%。受公服物业快速提升影响,第三方在管面积占比提升12.5pc至55.1%。截止2019年底,基础服务营收中住宅、商办、公服分别占比74.5%、13%、12.5%。19年经营性净现金流同比+60.5%至6.94亿元,覆盖净利润1.38倍(18年为1.29倍)。

业主增值服务方面,单户ARPU同比+23%至402元。去除商办、公服业态影响,住宅业主ARPU同比+54%至832元,已到达业内一流水平。19年业主增值服务毛利率下降7.7pc至40.7%,主要在于业主增值服务板块规模扩张,部分低毛利项目占比提升。

业务拓展:央企背景实力雄厚,“大物业”战略持续深入

基础服务方面,合约面积4.98亿平米,覆盖在管面积1.74倍。分业态来看,住宅在管面积同比+20%,商写在管面积同比+19%,公服在管面积同比+105%。其中公服在管面积19H1增加6378万平米,19H2增加813万平米,主要是下半年部分项目无合同面积,数据统计未纳入。

未来一段时间,扩大规模仍然是公司发展的主旋律。一方面,在“大物业”的战略下,公司借助央企背景积极开展“央央合作”、“央地合作”,在管业态持续丰富,特别是公司积极联合地方城投公司,探索城市公共基础设施的服务新模式,有望打造新的增长极;另一方面,公司与区域开发商合作,并积极参与收并购,19年末在手现金超65亿元,外拓实力雄厚。

业主增值服务方面,公司转变思路,从便民服务转向垂直增值产品打造。

公司致力于聚焦业主生活需求,构建社区消费新生态。未来随着供应链和模式升级,公司依托保利发展不动产生态圈,更多垂直增值产品有望问世。

上调目标价至78.57港元,维持“买入”评级

公司执行“大物业”战略,依托央企背景,积极开展“央央合作”、“央地合作”。特别是公司联合地方城投公司,介入城市基础设施,有望打造城市管理新模式。此外,公司19年末在手现金65亿元,外拓实力雄厚。作为保利不动产生态圈一员,有望持续构建社区社区消费新生态。

鉴于公司“大物业”战略持续深入,增值服务垂直化打造,我们上调20-21年预测EPS至1.46、2.00元,引入22年预测EPS为2.82元。我们维持2021年35倍PE,上调目标价至78.57港元,维持“买入”评级。

风险提示

人工成本快速上升风险;增值服务拓展不确定性风险;关联方依赖风险;外包质量风险。