房地产行业2020年1~2月国家统计局房地产数据点评:房地产疫情影响显性化,关注数据预期差

疫情导致的悲观预期影响显性化,关注 各项数据变化的 预期差我们在《2020年房地产四维数据的“新冠”敏感性分析——光大房地产行业 2019数据分析及 2020年新冠疫情敏感性测算》报告中提出,房企推迟复工,暂停线下售楼,行业销售、新开工、施工、竣工等受到全方位影响。数据出炉,新冠疫情导致的悲观预期影响显性化。

展望后续,我们认为随着境内疫情影响逐步减弱,房地产行业的销售、新开工、施工、竣工都将迎来逐步正常化,鉴于房企仍需在线下售楼和工程复工等聚集性工作中做较多的准备工作,叠加 2019年 3月份的较高基数,预计短期内一季度的各项指标仍不容乐观。但随着二季度开始,气候逐步转暖,各项工作有序回升,预计后续地产行业的各项数据出现深 V 回升的走势,房企经营逐步正常化,我们建议关注各项指标变化的预期差。

销售:11- -22月销售回落在预期内,33月开始成交数据 现 底部回升迹象2020年 1-2月全国商品房销售面积同比-39.9%。销售金额同比-35.9%,行业销售回落在市场预期之内。Wind 数据显示,3月 1日-15日,16个重点一二线城市成交面积较前 15日(2月 15日-29日)增长 63%。

土地: 总量下行,结构 分化 ,预计短期 内 整体 维持低温运行2020年 1-2月全国土地购置面积、成交价款分别同比-29.3%、-36.2%。

其中一线城市土地成交表现相对较好,二三线城市量价下行明显。资金面压力下,预计短期内土地市场将整体保持低温运行。部分资金优势明显、财务压力较小的国企,或可于一二线城市补充优质资源。

地产链: 随着复工有序推进,企业经营将逐步正常化2020年 1-2月,全国房屋新开工同比-44.9%,净停工同比+57%,拖累施工面积增速放缓至+2.9%。预计 1-2月施工类投资降幅相对明显。叠加土地购置费大概率延续降速趋势,导致房地产投资同比-16.3%。

资金面 : 需求侧回款压力较大,供给侧受益于流动性宽松2020年 1-2月,行业到位资金同比-17.5%(环比-31.3pc),其中需求侧回款压力较大,定金及预收款同比-23.9%(环比-41.1pc),个人按揭贷款同比-12.4%(环比-38.6pc)。1-2月供给侧资金受益于流动性宽松,国内贷款同比-8.6%(环比-9.4pc),自筹资金同比-15.4%(环比-23.7pc)。

投资建议短期来看,行业需求侧资金面承压,销售复苏斜率仍需观察;供给侧发债受益于宏观流动性边际宽松,优质房企融资成本进入改善通道。龙头房企短期抗风险能力较强,中长期收入端弹性确定,业绩增速相对稳定,估值具有较强防御性,股息率对长线资金吸引力较高。建议关注市值较大,股票流动性较好,基本面明确,现金流安全边际高,业绩确定性较强,具备持续投融资优势的房企,建议关注 A 股的万科 A、保利地产、招商蛇口、金地集团;H 股万科企业、融创中国、中国金茂、华润置地。

风险分析新冠疫情影响严重程度和延续时间存在不确定,不排除疫情影响大幅超出预期的可能;国内宏观经济增速放缓或超预期,或导致就业情况恶化,居民薪资缩水及家庭可支配收入下降,影响购房需求及按揭偿还;房企将迎来债务到期高峰,中小房企信用风险提升。