房地产行业信用债月度观察:地产销售保持韧性,竣工面积降幅进一步收窄

地产销售保持韧性,竣工面积降幅进一步收窄商品房销售数据保持韧性。 2019年 1-11月,商品房销售面积同比增长0.2%,维持正增,同时商品房销售额累计同比增速亦保持在 7.3%。 同时我们也观察到,在开发资金来源中, 与销售数据相关的“定金及预收款”、“个人按揭贷款” 等科目的同比增速维持高位, 前 11个月的累计同分别为10%、 13.9%。

房屋新开工和施工同比增速回落,竣工面积增速降幅进一步收窄。 2019年1-11月,房屋新开工和施工面积同比回落,增速较前 10个月分别回落 0.4、1.4个百分点至 8.7%、 8.6%。竣工面积同比增速仍为负, 前 11个月累计同比-4.5%,降幅进一步收窄。

土地购置面积同比负增,土地购置费同比增速降幅有所收窄,土地市场依然偏冷。 2019年前 11个月土地购置面积累计同比-14.2%,相比于前 10个月降幅收窄了 2.1个百分点,土地成交价款的同比降幅则收窄 2.2个百分点至-13.0%。 对于部分逆周期拿地的房企而言, 2019年末至 2020年上半年或是拿地时机。 但若是土地购置面积持续回落,或导致发行人的存货货值减少,陷入无存货持续开发销售用以回笼资金的困境。

开发投资到位资金增速持平,国内贷款同比增速进一步下滑,外部融资依然偏紧。 2019年前 11个月开发投资资金累计同比增长 7%,与前 10个月增速持平,其中国内贷款同比进一步下滑。 2019年 1-11月份国内贷款同比增速 5.5%,相较于前 10个月回落 2.4个百分点,外部融资依然偏紧。

◆ 发债主体月度信用观察2019年 11月,地产发债主体全月共发行债券 295.54亿元,当月偿还量为149.40亿元,债券净融资额为 146.14亿元,净融资额回正。从未来半年的到期分布来看,地产发债主体偿债压力集中于 2020年 3月和 4月,按照回售日 50%的回售量计, 上述两个月的应偿还量均超过 300亿元。

2019年 11月, 高等级地产信用利差收窄,中低评级利差则有所走阔。 相比于 2019年 10月 25日,11月 29日 AAA 级房地产信用利差下行 3.49bp,而 AA+和 AA 级别的信用利差则分别上行 13.99、 5.28bp,其中 AA+级别房地产个债中新湖中宝、华南城、福建阳光集团以及中南建设等公司的债券信用利差走阔较大。

永续债信用利差方面, AAA 级房地产永续债收窄,而 AA+级则走阔。 相比于 2019年 10月 25日, 11月 29日 AAA 级房地产永续债信用利差下行27.97bp,而 AA+级的信用利差则上行 37.54bp。

◆ 风险提示融资偏紧的背景下,需要关注外部融资依赖度较高的企业的资金链情况;

此外,逆势扩张或将导致风险累积,警惕自 2015年以来杠杆率不断攀升、投资激进的主体。