房地产行业点评:开工降速,竣工回暖,投资销售符合预期

11月销售增长稳健。销售单月增速持续为正,单月销售面积增速为1.1%,单月销售金额增速7.3%,环比分别回落0.8个百分点、回落2.4个百分点,单月销售面积增速连续5个月为正。从累计数据看,2019年1-11月份,商品房销售面积148905万平方米,同比增长0.2%,增速比1-10月份加快0.1个百分点;商品房销售额139006亿元,增长7.3%,增速持平,销售仍然保持较强韧性。

新开工如期降速、竣工增速连续4个月为正:1-11月房屋新开工面积205194万平方米,增长8.6%,增速回落1.4个百分点;单月新开工面积同比减少2.9%,增速回落26.1个百分点,自2017年11月以来首次出现负增长,主要系去年同期基数较高,且成交市场去化率下行推动房企开工意愿下降。竣工数据看,1-11月房地产竣工面积同比增幅为-4.5%,降幅比1-10月份收窄1个百分点;竣工单月同比增幅为1.8%,增速回落17.4个百分点,但单月增速已连续4个月为正。竣工好转将有效提振地产下游产业链的需求,利好物业管理板块。

投资增速保持高位,但回落趋势不变。1-11月份,全国房地产开发投资121265亿元,同比增长10.2%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。我们判断后续投资增速仍会维持回落趋势:1)19Q3土地市场开始降温,递延付款下导致土地购置费惯性回落;2)开竣工增速持续收敛,施工面积增速进入下行通道,后续施工投资贡献度或有下降。

土地数据各个口径之间偏差较大。高频口径:1)统计局数据,1-11月土地购置面积21720万平方米,同比下降14.2%;土地成交价款11960亿元,同比下降13.0%。2)中指院数据:1-11月全国300城土地出让金总额为42697亿元,同比增长15.9%。递延口径:1)统计局数据,1-10月土地购置费累计35651亿元,同比增长18.4%;2)财政部数据,1-10月国有土地使用权出让收入同比增长6.9%。

投资建议:预计2020年政策将趋于平稳,政策严厉程度与市场热度反向。房企表现将趋于分化,资产质量、持续性收入、融资成本和权益销售增速将成为决定估值的关键指标。推荐保利地产、万科A、金地集团、中南建设、招商蛇口、荣盛发展,内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、龙光地产、建发国际集团、金地商置。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险。