招商蛇口:结算分布不均衡拖累业绩,当期签约销售增长可观

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招商蛇口发布2019年三季报,2019年前三季度公司实现营业收入255.43亿元,同比下降24.39%;归母净利润50.93亿元,同比下降38.46%;基本每股收益0.60元。

点评

结算分布不均衡拖累业绩。2019年前三季度公司实现营业收入255.43亿元,同比下降24.39%;归母净利润50.93亿元,同比下降38.46%;从单季度数据看,19Q3营业收入88.56亿元,同比下降30.77%;归母净利润1.95亿元,同比下降83.21%;由于竣工及结转分布不均衡,当期结转面积较少,导致营收持续下滑,公司项目竣工以及结转时间主要集中在第四季度,预计2019年公司房地产项目竣工及结转面积保持正增长。由于销售和结转不匹配,期间费率大幅提升,前三季度期间费率达14.8%,同比增长5.3个百分点,较18年末增长8.5个百分点;其中销售费率、管理费率、财务费率分别同比增长2.1、1.3、2.4个百分点。最终公司销售净利率22.8%,同比下降6.0个百分点。截至2019年三季度末,公司预收账款达1347.32亿元,同比增长35%,未来业绩可期。

销售增长靓眼,投资趋于谨慎。2019年1-9月房地产业务实现销售金额1620.4亿元,同比增长39.38%;销售面积833.0万平米,同比增长49.71%。公司投资较为谨慎,在资源储备方面,公司1-9月新增土储建面852万平米,同比下降18%,拿地金额595亿元,同比下降27%,占当期销售金额的37%,楼面价6977元/平米,占销售均价的36%。

杠杆水平可控,融资成本持续低位。截至2019年三季度末,公司资产负债率75.6%,同比下降1.6个百分点;净负债率62.4%,同比下降11.9个百分点。公司上半年发行2019年公司债券第一期35亿元,其中品种一23亿元、品种二12亿元,票面利率分别为4.21%和3.75%;两期超短期融资券,总额合计50亿元,票面利率分别为2.98%和2.80%;7月再次发行公司债15亿元,票面利率仅4.13%,公司融资成本始终处于行业低位。

投资建议:招商蛇口作为招商局集团旗下房地产板块的旗舰公司,定位于领先的城市及园区综合开发和运营服务商,是集团重要的核心资产整合及业务协同平台。公司在粤港澳大湾区资源储备充足,未来将充分受益于湾区发展红利。预计公司2019-2021年EPS分别为2.39、2.87、3.44元,对应PE分别为8.11、6.74、5.63倍,维持“买入”评级。

风险提示:行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。