光大房地产行业流动性跟踪报告(2019年9月)：需求侧按揭投放有韧性，供给侧流动性短期无虞

短期按揭需求韧性较强,信贷收缩集中在供给端,Q4回款或有所承压

9月新增居民中长贷同比增速反弹11.9pc至14.7%,推测部分原因系:1)短期房企以价换量,销售数据靓眼,按揭需求韧性较强;2)或有部分LPR新政执行前房贷集中投放因素。

我们认为,2019年来单月新增居民中长贷规模基本稳定在4600亿元左右(月度间差距较小),前三季度新增个人住房贷款占比平稳(维持在20%-24%),而新增开发贷占比下降(从年初的16%下降至7%),反映了当前按揭投放需求韧性较强,行业信贷收缩压力主要集中在供给端。

但值得注意的是,在优化配置银行信贷资源的调控导向下,我们预计Q4按揭投放难以维持目前增速,或将影响后续开发商回款质量。

LPR新政平稳过渡,房贷利率或延续小幅上行

根据融360数据,9月全国首套、二套房贷平均利率分别为5.51%、5.83%,分别环比上升4BP、5BP。9月35个样本城市中23个城市首套房贷利率环比上升,9个城市环比持平,3个城市环比下调。

9月末35个样本城市首套房贷平均利率均高于5年期LPR,故而10月8日新政执行后,大部分城市首套房贷利率主流定价水平上升幅度在2BP以内,未出现大幅上调。上海当前执行首套房贷利率不低于5年期LPR减点20BP,主要系新政前首套利率下限低于新规下限20BP。

我们认为,重点城市新政前后房贷利率变化较小,上海较为灵活的定价措施表明,换锚LPR本身并无较强的政策松紧导向。在房贷利率换锚的改革过程中体现出较明显的“因城施策”原则和省级自律机制,避免市场出现大幅波动,预计短期内房贷利率将继续保持6月以来温和平缓回升的趋势。

供给端流动性压力整体可控,房企信用分化明显

Wind数据显示,2019年9月房企境内外合计发债金额折合人民币(下同)667亿元,环比下降11%,同比下降31%,融资管控影响持续显现。2019年1-9月,房企境内外合计发债金额约8804亿元,同比增长19%,合计净融资额约3800亿元,对比Q4境内外到期金额约1500亿元。

整体来看,虽然银行开发贷增速和占比均出现回落,但得益于上半年相对积极的发债情况,以及近期较为充沛的销售回款,预计短期内行业整体流动性压力仍在可控范围内。

需要注意的是,申万房地产行业信用利差和超额利差走势显示房企信用能力加速分化,资本市场对资质较弱房企的担忧仍在不断加深。

投资建议:持续关注信用优质,品牌和产品有优势房企

当前房企以价换量抢收需求,楼市和地市均出现价格回落,行业整体平稳;短期按揭投放需求较强,全年额度受限或导致四季度回款放缓,行业资金面压力集中体现在供给侧;建议持续关注现金流边际安全,信用优质,品牌和产品有优势的房企,如万科A+H,保利地产、招商蛇口、金地集团、融创中国和中国金茂;同时随着全球流动性宽松和无风险利率缓步下行,建议关注在存量经营优势标的,如陆家嘴和华润置地。

风险分析

行业持续调控,整体销售增速下行超预期;前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线楼市存回调压力;还款高峰来临,部分中小型房企信用风险抬升。