房地产区域性研究:寻找优质区域性房企(华东上篇)

房企的经营依托于城市的房地产发展情况,特别对于土地储备或房地产销售集中于某一城市或某一地区的房企来说,城市的土地获取成本、房屋销售情况对房企的经营或产生较大的影响。观察不同地区的房地产情况,能提前对区域龙头型房企的风险进行预警。

华东地区整体而言有以下共同点:

(1)房贷有所收紧,房贷利率普遍上升:在住房公积金贷款方面,各省也存在不同程度的下降,且公积金发放贷款的下降程度远高于地产销售的变化,这或与楼市调控,公积金贷款收紧有关。华东重点城市的首套房贷利率自2017年来也出现较大程度的上涨。

(2)土地供应没有明显变化:在国有建设用地住宅用地的供应上,各省并没有明显地增加或减少的趋势,除上海外其均在2013年达到近年来的供应高点,随后土地供应均出现了不同程度的减少。

(3)房地产开发仍保持增长,土地购置费高企:华东地区2018年1-10月房地产开发仍保持增长。华东六省一市土地购置费增长均高企,特别是江西、浙江、安徽三地。

(4)房地产销售多在2017年9-10月出现拐点,与土地成交溢价率走势相吻合:在新建商品房住宅价格指数的同比增速上,城市之间基本保持一致性,2017年年初同比增长率均处于高位,但同比增长率一路下滑,在2017年9-10月同比增长率到达低点,之后长时间保持稳定增速,这一情况与土地成交的溢价率变化有一定的吻合。

具体来看,华东各省市根据其经济实力、目前房地产市场情况可分为三类:(1)上海:在较严格的房地产调控政策之下,上海房地产市场较为冷静,支撑其继续上涨的动力不足,但出现房价大幅波动的可能性不高;(2)江苏、浙江、福建、山东:四地调控力度较强,强大中城市与弱大中城市之间有一定分化,重点关注杭州房地产市场的火爆的持续性和厦门房产市场何时企稳;(3)安徽、江西:两地一般城市房地产市场受制于人口减少、吸引力不足等问题房地产市场发展潜力较小,而省会城市依托人才政策、城市吸引力和大城市人员的回流仍有不俗的潜力。

风险提示

政策风险、宏观经济风险