首开股份:销售持续增长可期,关注后续京内拓展

受毛利率下滑、投资收益减少、所得税增加影响,净利润增幅低于收入。(1)受京外项目结算占比提升及保障房进入结算的影响,预计4季度毛利率仍将延续下滑趋势;(2)首城国际结算高峰已过,预计全年投资收益将较去年明显下降;(3)今年投资收益在利润总额中占比下降,且母公司亏损不能抵扣所得税,因此所得税费用大幅增加。预计竣工结算仍集中在4季度,维持全年业绩增20%左右的预测。

全年销售目标达成无忧,近期推盘、销售速度放缓。据我们跟踪测算,截至10月中旬签约销售约135亿元,其中9月份销售10多亿元,低于5-8月月均销售20亿元以上的水平。市场环境走弱使楼盘蓄客期拉长,此外,公司已完成年初销售目标的90%以上,在此背景下适度控制推盘节奏、提升在售项目去化水平是更合理的选择,预计实际推盘量将低于年初计划,但可售量仍将保持在100万方以上,因此我们小幅调高全年销售预测由145亿元(+27%)至150亿元(+32%)。公司坚持加快周转的战略,预计全年新开工210万方的计划不变,今年实际推盘减少也为明年留出更大空间,13年可售量充足,销售持续增长可期。

资金情况持续改善,拿地空间打开。净负债率较年初略升,但扣除预收账款后的负债率下降;长期借款占比明显提升,债务结构得到优化;账面现金增至147亿元,较短期借款和一年内到期的长期借款之和多出37亿元,短期偿债能力明显提升,拿地空间打开。今年以来仅新增北京市大兴区1幅地块,与保利合作获取,权益土地款不到7亿元。我们认为公司凭借北京国资委的股东背景和积极参与保障房建设的政策优势,后续在京内拿地值得期待。

12-14年EPS1.51/1.84/2.39元,PE7/6/5倍,RNAV17.9元,12年全部业绩和13年的60%已锁定。保障房融资空间大,持续享受政策红利。二期现金激励计划出台在积极推进中。公司已成长为以北京为中心的全国性普通住宅开发龙头,中长期将受益于行业集中度提升,维持“推荐”评级。

风险提示:北京调控政策进一步收紧;销售、拓展低于预期;资金链超预期恶化。