2012年1-6月房地产市场运行情况:投资下滑明显,行业逐步见底复苏

投资要点:

投资增速如预期持续下滑。1-6月房地产投资增速16.6%,较1-5月下滑1.9个百分点,下滑速度略有上升;其中住宅投资增速12.0%,下降1.6个百分点。6月月度投资增速加速下滑,6月房地产/住宅投资增速11.8%/8.1%,较5月下滑6.4/4.8个百分点。

新开工和土地购臵降幅持续扩大,导致投资增速持续下滑。开工建设方面,1-6月商品房新开工面积增速-7.1%,较1-5月下降2.8个百分点,并带动施工面积增速下滑至17.2%。土地购臵面积降幅逐渐扩大,1-6月土地购臵面积同比降19.9%,较1-5月下降4.5个百分点。

1-6月销售增速仍为负,但自3月以来持续回升。1-6月商品房销售面积增速-10.0%, 较1-5月回升2.4个百分点。6月商品房/住宅销售金额同比增速已逆转为正,同比增6.9%/6.4%,市场回暖确立。6月住宅销售均价环比降5.5%,价格并未出现全面回升态势。1-6月施工销售比11.9,高于以前年度同期水平,行业库存压力仍很大。

销售好转带动资金情况有所改善,1-6月资金来源增速企稳。1-6月资金来源增速5.7%,与1-5月持平,仍处历史低位,行业资金面仍较为紧张。资金情况较前期有所改善主要由销售回款好转所致,定金及预收款、个人按揭贷款4月以来增速持续回升。

从上半年房地产运行状况来看,领先指标销售增速3月见底,4-6月持续回升,在7-8月推盘量仍较多背景下销售将保持淡季不淡。行业资金紧张状况短期内难以根本缓解,短期内开工、拿地仍将谨慎。但在销售持续增长下企业资金状况将继续改善,将促使年中行业投资见底回升,地市量价也将逐步见底复苏,行业进入全面复苏阶段,维持全年投资增速15%的判断。

“稳增长”目标下持续信贷放松最利好地产,行业调控政策亦将维持外紧内松,板块的投资环境依然宽松,刚性、改善性需求仍将继续释放,支持行业估值持续提升,下半年板块估值仍有25%-30%的提升空间。继续坚定持股是最佳策略,短期强势震荡回调正是增持潜力公司的好时机,继续强烈推荐招商地产、保利地产、中南建设、苏宁环球、北京城建、首开股份、亿城股份和世茂股份等公司。

风险提示:行业发展超预期,出现价量暴涨,调控加紧,销售大幅回落,企业盈利难以实现的风险。