保利地产:业绩锁定率高

业绩简评

业绩符合预期。公司报告期内净利润同比增长17%,实现每股收益0.36元,基本符合预期。

经营分析

利润增速落后收入增速。公司营业收入增长36%,净利润增速相比落后了19个百分点。原因有两点,一是毛利率水平同比下滑了3.2个百分点,为34.5%,主要原因是去年同期有广州保利中心写字楼等高盈利项目结算;另外今年公司合作项目比例较高,少数股东损益同比增长了113%,导致公司净利润增速明显落后收入增长。

销售收入同比增长3%。报告期公司销售额增速落后于全国20%的平均水平,与09年公司同比基数较高有关,09年公司实现了141%的增长,快于全国整体87%的增速。并且公司项目主要位于经济发达地区,上述区域在目前行业调整的大环境下销售所受影响更为明显。

负债率由70%上升至77%上升。公司在报告期内地价款和工程款支出约为395亿元,同比增长了382%。资本支出大幅增长的主要原因是公司拿地的脚步一直没有停下,09年新增项目权益建筑面积1380万平方米,地价款合同额458亿元,今年上半年购地合同额达到179亿元,上述地价款在报告期达到付款高峰。与万科主要依靠销售回款平衡现金流不同,保利的银行贷款大幅增长了386%,资产负债率也由年初的70%上升到77%,剔除掉预收账款这部分无息负债的资产负债率也由55%上升至66%。

业绩锁定率高。报告期末公司预收款达到387亿元,预计其中有176亿元在下半年结算,因此不考虑下半年新增销售回款,公司已为明年实现211亿元销售收入,保利在一线公司中的业绩增长最为确定。

商业地产是业绩的蓄水池。保利是较早介入商业地产开发的一线公司,在广州即拥有9个商业项目,总计建筑面积160万平米。这部分项目将成为公司业绩的蓄水池,其租售策略的转换将为公司未来增长带来弹性。

盈利预测调整

根据公司目前销售情况和对行业未来的判断,我们下调公司盈利预测,相比一季度时预测值下调13%。

投资建议

预计公司10-11年每股收益为1元和1.21元,动态市盈率为12.6和8.8倍,并且公司上述业绩能够得到预收款保障,实现较为确定,建议买入。