招商地产:销售大幅超预期,提速发展持续

上半年销售大幅超预期,继续领跑一线房企。据我们跟踪测算,公司上半年签约销售金额约160亿元,同比增长135%;认购金额175亿元,同比增长46%。其中6月份签约45亿元,环比5月增长50%,创单月新高。公司屡超预期的销售表现归功于“提速发展”战略目标下执行力的大幅提升。(1)11年初董事长林少斌上任后即提出“8年内销售额达到千亿元”的长远目标。在11年销售金额同比大幅增长44%的高基数背景下,今年年初总经理贺建亚表示“12年销售较11年有增长是铁任务”。(2)公司从调整产品结构、加大营销力度两方面积极努力。上半年新推盘以中小户型为主,并且先后在3月份、5-6月份推出了两次全国范围的优惠活动,优惠幅度5%-10%。(3)营销定价权下放,将销售、周转等考核指标与城市公司负责人薪酬挂钩,充分激发城市公司的积极性,对市场反应更为灵敏。在一二线城市成交量再创新高的6月份,公司单月新推盘量也创了新高,达到50亿元,且开盘去化普遍在70%-80%。

基于公司超预期的销售表现,我们将全年销售预测由280亿元(+33%)调高至300亿元(+43%),且存在进一步超预期可能。(1)公司下半年货量依然充足,共计340亿元(上半年末滚存货量190亿元+下半年新推盘150亿元),考虑到下半年新推盘项目大户型占比有所提升,以略超四成的整体去化保守估算,下半年销售140亿元希望很大。(2)存在进一步超预期可能,信贷持续放松背景下改善性需求将跟随刚需持续释放,楼盘去化有望得到进一步改善。

12-14年EPS1.96/2.55/3.33元,PE13/10/8倍,RNAV33元。11年末账面预收款169亿元+1-6月签约销售160亿元=329亿元,已锁定12年全年业绩及13年的60%。集团、公司共同利益驱动下“提速发展”长期可持续,管理层持续增持彰显信心。未来可能“借船出海”借助香港国际融资平台进行融资,长期内显著受益于深圳前海“金改”。公司是龙头房企中唯一具有强烈的业绩提升拐点预期的公司,是行业调整中少有的处在自身发展通道中的高增长公司,股价仍未充分反映其真实价值及“提速发展”预期。当前股价RNAV7.6折交易,独特的盈利模式与盈利高增长态势使其估值完全有能力向万科、保利RNAV平价交易靠拢,继续“强烈推荐”。

风险提示:规模扩张加速可能面临经营风险,行业经营环境超预期恶化的风险。