房地产开发行业2011年日常报告:1-6月全国房地产市场运行数据点评

7月13日,国家统计局公布2011年1-6月全国房地产市场运行数据,投资增速有所放缓,新开工增速维持高位,销售环比增幅略超预期。

评论。

投资增速有所放缓,新开工增速维持高位:1-6月全国房地产投资和新开工面积分别同比增长了32.9%和23.6%,较1-5月份分别下降1.7和0.2个百分点。6月单月房地产投资和新开工面积分别同比增长28.9%和22.8%,较5月分别下降6.6和上升0.6个百分点;环比分别上升32.9%和21%。6月环比增速较高主要是统计上的原因,因为6月为半年度节点,一般6月统计数据都为异常值;从同比增速看,投资有所放缓,但新开工仍维持高位,说明上半年商品房的新开工也尚未出现回落。未来随企业资金的趋紧,以及企业拿地数量的下降,预计下半年商品房新开工出现一定程度的回落,而保障房新开工在下半年将有所增加,对商品房新开工放缓有一定抵冲作用,我们仍维持全年新开工同比增长11%,投资增长24.8%的判断。

销售增幅略超预期:1-6月全国商品房销售面积和销售额同比增长12.9%和24.1%,分别较1-5月上升3.8和6个百分点。6月单月销售面积和销售额同比增长25.4%和47%,环比上升43%和31.4%。销售回升符合预期,我们在5月份数据点评报告中已经提示:6月销售受传统旺季和市场可售上升等因素影响,预计将仍有上升;但增幅略超预期,分析原因同比增幅较高主要是由于去年基数较低,因为去年4月份出台严厉调控政策,5、6月份销售出现大幅回落,另外,三四线城市销售增长也超出预期,因为我们统计的全国30个大中城市6月份销售环比5月基本持平,但全国平均增速明显环比回升,说明增长的主要动力来自二三线城市。预计7月份销售将有所回落,一方面是季节性因素,另一方面预计推盘量较6月也将有所减少。我们认为短期市场供求仍将处于对峙局面,预计推盘高峰将在4季度出现,届时对峙局面或将有所突破。

银行贷款和定金及预收款合计占比达到历史最低:1-6月房地产开发资金来源同比增长21.6%,各类资金来源增速均有所上升,银行贷款和定金及预收款分别同比增长6.8%和26.9%,但资金环境仍然趋紧。分析各项资金来源比重,自筹资金占比已经达到40.2%的08年以来最高位,银行贷款占比也达到17.1%的最低位,但定金及预收款25%的比重距离最低位19.7%仍有一定空间。我们认为,银行贷款和定金及预收款是开发资金最主要的两个来源,我们测算两指标合计增幅降至9%,开发商将达到资金警戒线被动降价,截至6月这一指标为17.9%,预计未来随信贷继续收紧和销售下降,4季度增速可能降至9%的水平。

投资建议。

上半年龙头公司凭借积极的周转策略依然实现了销售的高增长,前20大房企合计市场占有率由10年的15.5%上升至今年的21.4%,销售增长率达到68.5%;根据我们调研的情况,下半年区域型公司将加大推盘力度,预计全年上市公司销售都将有超出市场平均水平的表现。我们认为,目前重点公司11-12倍的市盈率已经将悲观情绪反应的较为充分,而从行业的角度,调控政策短期继续加码可能性也不大,建议逐步提高地产配置比例,分享重点公司业绩内生增长和未来政策可能出现的松动预期带来的估值水平的回升。推荐万科,保利地产,雅戈尔,南通科技,华业地产。