首开股份:业绩预增符合预期;预计2011年1季度预售强劲

首开股份今晨发布的业绩预增公告称,2010年盈利有望增长40%-45%,达到人民币13亿-13.5亿元,与我们及万得的盈利预测大体一致。

潜在影响。

在我们看来,除了2010年业绩之外,投资者更应该关注其合同销售额表现。公司目前合同销售额进展好于预期,更增强了我们对公司2011年盈利同比预计强劲增长45%的信心。据我们估算,首开股份在2010年实现合同销售收入约人民币130亿元,同比增幅超过50%,较我们目前115亿元的预测高13%。值得注意的是,在北京市场2010年总体销售面积同比降幅超30%(销售金额基本持平)的情况下,首开股份的销售表现显示出其在本土市场出色的执行能力以及在紧缩环境下提高市场份额的实力。

展望2011年,我们预计公司预售状况将继续保持强劲势头,尤其是在一季度。

根据北京市房地产交易管理网(www.bjfdc.gov.cn)公开的数据,在过去几周,我们估算约有超过人民币40亿元(将计入2011年)的房子已获预订。主要项目包括:首开铂郡(最近获得预售证可售面积7.2万平方米,成交均价为每平方米人民币5.2万元),约70%已获预订;首城国际(最近获得预售证可售面积5.5万平方米,销售均价每平方米人民币3.2万元),全部已获预订并陆续签约。此外,近期开盘的苏州项目也反响强烈,表明公司跨区域扩展正稳步展开。

除高增长潜力外,我们也一直认为首开股份是一家价值型开发商(北京未结算面积约为500万平方米)。考虑未付土地款在内,其北京土地储备每平方米的企业价值低于每平方米人民币4,500元,而我们注意到最近北京五环附近的土地拍卖价格已接近每平方米人民币18,000元。我们认为公司的高价值土地储备为股价提供了强有力的下行支撑。

估值。

该股目前较我们2011年预期净资产价值折让53%,对应10.5倍的2011年预期市盈率,而A股同业的平均折让幅度和市盈率分别为45%和12.3倍。我们维持该股的强力买入评级和24元的目标价。

主要风险。

合同销售情况差于预期;超出预期的新一轮房地产调控;宏观经济二次探底。