房地产行业:限购范围难以扩大到二、三线城市

投资要点:

限购是房地产调控最为有效的政策,这一政策对于总需求釜底抽薪的作用在一线城市得到应验,限购范围扩大的政策信号是近期地产板块下跌的主因。

在新的、稳定的财源还没有形成的情况下,未来,包括保障房、市政交通水利、投融资平台贷款本息偿还、教育和社保等支出的绝对增加,加上“三公”支出无法控制,地方政府对于土地出让、房地产相关税收的依赖度进一步提高。

二、三线城市财政收入来源单一,对于土地财政的依赖度不断增加,通过发展房地产,增加土地出让收入和规模已经成为这些城市扩大建设保障房、发展工商业和吸引国内外投资的主要途径。限购将直接影响这些城市房地产的总需求,进而将连锁反应到城市经济的发展。

限购政策的实施需要完善的信息系统,需要房管部门与金融监管、民政、公安和社保等部门的信息共享和合作。将限购政策实施范围扩大到二、三线城市不具有技术基础,如果考虑到地方政府对于这一政策的抵制,政策之效果可能已如强弩之末。

在中央和二、三线城市 地方政府多次博弈后妥协的限购政策的一般特点是:限购政策的力度较小、实行范围局限于主城区或环线以内、区域范围可能将圈定于一线城市周边的二、三线城市。

我们认为,市场对于国家将限购范围扩大到房价过快上涨的二、三线城市的政策信号反应过度了。在房地产调控政策没有放松、货币信贷环境依旧紧张的情况下,地产股短期内并没有趋势性的机会,但基于近期估值底部承压能力较强和一、二线线房企中期业绩良好的考虑,我们仍旧维持同步大市的行业评级。