北京城建调研报告:积极扩张高增长可期,增发符政策方向有望率先获批

根据测算,1-3 季度公司实现销售回款约54 亿元(-19%),主要由于北京地区新推项目货值低于去年同期公司。预计北京地区项目4 季度新推货值近50 亿元,包括汇景湾、世华泊郡、上河湾、海梓府及徜徉集均或将加推。假设去化率保持7成,则4 季度北京地区加推项目销售约35 亿元,全年销售额约91-104 亿元(-9%~+4%)。

非公开发行股票计划拟以不低于9.01 元/股发行不超过4.3 亿股股份,募集资金不超过39 亿元,该计划已获得北京国资委批复,目前证监会正受理中。保守预计募投项目将带来约140 亿元销售收入、17 亿元净利润,及近2 亿元的一级开发项目收益。亦有利于进一步优化资本结构,增强公司竞争力;更为充分利用手持资金进行扩张,实现更多收益。

大股东资源丰富,为解决同业竞争未来存资产注入可能。根据我们不完全统计,公司托管的两家公司目前拥有的项目总建面约180 万平,集团承诺在该部分资产形成较强盈利能力后,将整体整合注入公司,以彻底解决同业竞争问题。同时,集团拥有1 万多亩苗圃以及营房、家属院,若这些资源未来能转换为开发资源,公司作为集团的房地产开发平台获得其开发权的可能性较大。

积极扩张,奠定增长。公司今年新增二级开发项目5 个,均位于土地资源稀缺的北京,建面108 万平,平均地价7084 元/平,价值凸显,前景看好。同时获取顺义平各庄一级开发项目,规划建筑面积45 万平。

积极扩张高增长可期,增发符合政策鼓励方向有望率先获批,多因素催股价价值回归。1.公司在第一批申请增发融资的方阵中,因增发项目符合政策鼓励方向有望率先获得批准,将为加杠杆高增长奠基。2.在IPO 即将重启之际,公司参股的国信证券、锦州银行均有望明年上市,将为上市公司带来丰厚的投资收益,有利于提升公司估值。3.公司资源丰富,预计14 年可售或达160-170 亿元,若去化率保持7-8 成,则销售有望达112-136 亿元。公司积极加快开发节奏,加杠杆提高经营效率。预计13-15 年EPS1.55/2.07/2.64 元,对应PE7/5/4 倍。RNAV27.1元,股价4.1 折交易,价值明显低估,维持“强烈推荐”。

风险提示:流动性趋紧、政策调控过度带来的行业与公司盈利下降等的风险。