房地产行业:销售增速见底回升,投资增速或2季度见底

投资要点:

与我们预期一致,投资增速持续下滑。1-4月房地产投资增速18.7%,较1-3月降4.8个百分点;其中住宅投资增速13.9%,下降5.1个百分点。4月月度投资增速加速下滑,4月房地产/住宅投资增速9.2%/4%,较3月下滑10.4/11.1个百分点。

开工建设、土地购臵减少,致使投资增速加速下行。开工建设方面,1-4月商品房新开工面积自10年来首次负增长,为-4.2%,新开工下滑带动施工面积增速下滑至21.2%;4月月度新开工、施工大幅下滑,新开工面积/施工面积增速-14.6%/-28.3%。土地购臵方面,4月极为惨淡,1-4月土地购臵面积同比降19.3%,单月降幅达52.5%。

资金来源增速创新低,资金状况仍较紧张,建设、购地将持续下降,投资将继续下滑。1-4月资金来源增速5.1%,较1-3月下降3个百分点,创10年以来新低。各项来源增速普遍下滑,自筹资金仍为主要来源。

1-4月商品房销售继续负增长,但降幅缩小至13.4%,如我们预期销售3月已见底, 回升趋势明显。4月住宅销售面积同比亦降13.4%,而我们跟踪的一二线16城市期房成交同比上升,或因三四线城市去年同期销售未受限购影响,基数较高所致。库存方面,施工销售比19.8,高于以前年度同期水平,行业库存压力仍很大。1-4月商品房销售均价企稳,同比增1.9%,但在库存、资金压力下开发商以价换量将持续。

从1-4月情况来看,在销售仍为负增长、资金紧张状况尚未得到缓解的背景下预计新开工、土地购臵负增长将持续,投资增速将继续加速下行,维持12年投资增速15%的判断。但4月销售增速已见底回升,若未来信贷松动,将逐步缓解行业资金压力,进而新开工、土地购臵增速将陆续见底,预计房地产投资增速2季度见底概率最大。在目前库存仍高企的背景下,开发商将持续以价换量,短期内政策紧缩空间较小,且各地方政府进行微调的空间仍存在,或将通过公积金、贷款等金融手段。我们坚定看好全年行业投资机会,全年坚定持有是最佳策略。建议增持销售增长迅速的招地、保利、中南建设、亿城、环球、万科,价值严重低估的首开、华发、 北京城建、世茂、国贸,受益销售回暖的世联。

风险提示:行业调整时间超预期,政策严控超预期。