房地产开发行业:2012年1-4月房地产运行数据点评

事件

统计局公布了1-4月房地产运行数据:其中新开工继续如预期出现大幅负增长,房地产投资增速也加速回落。在年初1-2月份投资数据出来后,明显超出市场和我们的预期,但我们仍坚持年初的判断,没有上调预测,因为从历史规律和企业微观层面的调研,我们坚信投资和新开工会在未来出现明显回落,目前分析,投资和新开工很有可能接近我们年初预测16.1%和-12.2%的增速。

评论

一、新开工累积首次出现负增长:在继3月单月新开工同比下降4%之后,4月单月房地产新开工更是大幅下降15%,而其产生的累积影响也使得1-4月新开工合计增速负增长4%,完全符合我们年初对新开工的判断。展望未来,二三季度新开工仍难以好转,因为目前企业的资金链相比年初更为紧张,并且因为去年5、6月份保障房项目开始进入大规模开工期,而今年保障房整体开工量将下滑30%,这部分增量将不再存在;从纯商品房开工角度,企业仍不会因为短期销售的好转而去追加新开工,预计二、三季度新开工的下滑深度仍会扩大,我们维持年初房地产新开工下滑12.2%的判断。

二、投资增速继续大幅下滑。4月单月房地产投资仅同比仅增长9.2%,1-4月累积增速也只有18.7%,相比1-3月份累积增速下滑了4.8个百分点。而未来随新开工的负增长,房地产投资也必然受到增量的拖累而维持下滑趋势,我们维持全年投资增长16.1%的判断。

从支出法和收入法分别考虑,房地产投资1个百分点的变化会对GDP增长产生0.07和0.01个百分点的影响,在判断12年房地产投资下滑11.8个百分点基础上,则GDP增速会回落0.93个百分点,也即从地产这单一因素分析,12年GDP会由11年的9.2%回落至8.3%,虽然政府为全年经济增长确定了较低的增长目标,也可能采取基建投资对冲地产投资的下滑,但我们认为至少从地产对经济影响这一方向上,地产的政策预期会改善。

三、销售降幅略有收窄:4月单月销售额和销售面积分别同比下降了12.8%和4.5%,同比降幅有所收窄,相比3月降幅下降了0.5和3.3百分点,但环比3月有23%和17%的回落,所以累积降幅只是略有收窄。从目前不同区域的销售情况分析,三四线城市的回升程度仍强于一二线。

四、企业资金更为紧张:1-4月房地产投资资金来源同比增长5.1%,相比1-3月累积增速下滑了3.1个百分点,延续了今年以来的下滑趋势。

从企业资金来源的四大渠道分析,信托和定金及预收款虽有所好转,其降幅环比减少了1.8和2.9个百分点,但银行贷款和企业自筹资金增幅下滑幅度更大,分别为3.8和7.5个百分点,所以企业整体资金变的更为紧张。目前资金来源与投资额之比为1.68,环比继续1-3月的1.9继续下滑,在数据上表明企业资金链进一步趋紧。

五、房价下滑趋势不变。国家统计局的房价数据要滞后于投资数据发布,但我们认为房价下滑趋势不变。根据中指研究院发布4月百城房价指数,平均房价环比下降0.34%,首次同比下降,降幅0.71%。房价环比下降城市达71个,较3月增加5个,跌幅1%以上城市14个,较3月增加4个。北京、上海等十大城市平均房价环比下降0.41%,同比连续第4个月下降,降幅扩大至2.6%。目前房价已经开始实质下跌,政策调控的压力未来会逐步得到缓解。

投资策略:地产投资和新开工在4月份出现自由落体式的下落,而房价也处于政府预期的调整路径中,行业正回归良性循环,在首置的按揭得到政府支持后,我们认为未来企业开发贷和非股权的直接融资工具得到支持也会渐行渐近,否则国家推动普通商品房住房供给这一措施很难实现,我们维持地产股反转周期的判断。建议买入一二线白马股,推荐保利地产,招商地产,金地集团,万科,中南建设,北京城建,鲁商置业,荣盛发展。