招商地产:积极的11年

业绩简评

公司10年实现净利润20.1亿元,同比增长22.3%;每股收益1.17元,同比增长21.9%,业绩略低于预期。主要是一些高端项项目未参与结算,整体毛利水平低于我们预期。

经营分析

盈利水平略有下降:公司10年房地产业务毛利率为42%,较去年下降2个百分点,主要由于产品结构变化,结算均价环比下降了4.8%。营业利润率提高1.3个百分点,主要由于毛利下降使土地增值税率降低。净利率下降1.6个百分点,主要由于合作项目比重提高,少数股东权益增加。

拿地以纵向扩张为主:公司10年新增项目主要分布在佛山、上海、厦门、成都和漳州等原有项目储备区域,合计新增储备176.74万平米,这样有利于公司缩小管理半径和控制风险。

11年策略上比较积极:10年公司实现销售面积95万平米,下降21.5%,分析原因应该是09年开工较少,10年可售不足。截至年底,公司在建量为295万平米,处于较低水平,所以公司11年计划开工277万平米,增幅达到95%。公司在销售方面计划也比较积极,计划11年销售120万平米200亿元,分别增长26%和37%。此外,公司还将商业地产分立出来,专业化的管理有利于提升出租物业盈利水平,也为公司加速商业地产开发提供了较好的平台。

财务状况良好:公司目前持有现金96.8亿元,是短期借款与一年内到期长期借款的3.2倍,是长期借款的97%,资金充裕,长短期偿债压力均不大。公司扣除预收账款外的资产负债率为46%,其中有息负债率22%,净借贷资本比仅为16%,且大股东实力较强,债权融资有空间也有可能。

业绩锁定均好,盈利水平将有所提升:公司年底有预收款112.7亿元,是预计11年146亿收入的77%,业绩锁定率均好。预计公司11年盈利能力将有所提升,因为公司10年销售均价较09年增长了25.5%。

投资建议

维持对公司原有的盈利预测,预计公司11-12年每股收益分别为1.48和2.07元,动态市盈率为11.6和8.3倍,在同行业公司中具有一定吸引力,考虑公司10年积极的经营策略可能令业绩增长超出预期,维持公司买入评级。