2010年上半年全国房地产运行情况点评

事件:

国家统计局公布了今年上半年全国房地产市场运行情况。

点评:

1、国房景气指数继续回落

6月份,全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”) 为 105.06,比5月份回落0.01点。 导致国房景气指数回落的原因有:房地产开发投资分类指数 为 105.54,比5月份回落0.02点;本年资金来源分类指数为 113.63,比5月份回落3.06点;商品房空置面积分类指数为 104.65,比 5月份提高1.17点;房屋施工面积分类指数为109.39, 比 5月份回落1.97点。

2、房价涨幅出现负增长,政策调控效果显现

房屋销售价格同比继续上涨,但涨幅回落。2010年6月份, 全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%,涨幅比5月份 缩小 1.0个百分点;环比下降 0.1%,5月份为上涨0.2%。 根据国家统计局数据测算的商品房销售均价 6月份为5000元 /平方米,较年初的5800元/平方米,下降了13%。 分地区看,由于去年上半年房价处于较低水平,因此重点城 市成交均价均比上年同期大幅上涨,其中深圳成交均价领涨全国, 其次为北京、杭州、上海,上涨幅度均在60%以上。但在政策调控 影响下,上述地区成交均价在 5月份以来出现明显回落。

3、商品房竣工增速超过销售增速

上半年,全国商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%,但增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中,商品住宅销售面积增长12.7%,办公楼增长53.2%,商业营业用房增长41.6%。上半年,商品房销售额1.98万亿元,同比增长25.4%,但增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中,商品住宅销售额增长20.3%,办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。

根据中国指数研究院的统计,今年上半年,五个一线城市成交面积同比09年下跌近50%,其中深圳以成交量下降67%名列跌幅榜榜首。其余主要城市成交面积相比09年同期水平亦普遍下降。

由上可见,一、二线城市受政策调控影响非常明显,而三、四线城市相对较小,导致全国整体成交量仍保持增长。

上半年,房屋竣工面积2.44亿平方米,同比增长18.2%,房屋竣工面积增速超过销售面积增速。但竣销比仍在下行,显示目前供求关系仍比较紧张。

4、先行指标保持强劲上升势头

上半年,全国房地产开发投资19747亿元,同比增长38.1%。6月当月,房地产开发完成投资5830亿元,比上月增加1845亿元,增长46.3%,创下了月房地产开发完成投资近三年来的新高。

房屋新开工面积保持较快增长势头,上半年,完成8.05亿平方米,同比增长67.9%。6月当月,房屋新开工面积为1.9亿平方米,为近年月开工面积最高值。

上半年,全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米,同比增长35.6%,土地购置费4221亿元,同比增长84.0%。

先行指标快速增长的原因,除了去年同期基数较低以外,还反映了开发商对房地产市场长期走势持乐观的态度。在政策紧缩周期初期,不少开发商并未缩减新开工计划,并未放缓拿地节奏。由于先行指标滞后于销售量的变动,随着销售量增速持续下降,下半年先行指标亦将放缓上行步伐。

5、房地产开发企业资金来源增速继续回落

上半年,房地产开发企业本年资金来源33719亿元,同比增长45.6%,较1-5月减少了11.6%。其中,除了利用外资近一年来,首次出现正增长外,其它来源增速均出现下滑:国内贷款6573亿元,增长34.5%,增速下降9.1%;企业自筹资金12410亿元,增长50.9%,增速下降3.4%;其他资金14487亿元,增长47.9%,增速下降21.9%。在其他资金中,定金及预收款8064亿元,增长40.1%;个人按揭贷款4538亿元,增长60.4%。

受销售量下降影响,其他资金来源增速下降幅度最大。

总体来看,我们维持房地产景气周期已出现拐点的判断。房价涨幅已见顶回落,随着竣工增速不断加快, 供求关系紧张的状况有望改善,未来房价涨幅将继续回落。我们认为先行指标快速增长的势头并不能持续太长 时间,随着销售量连续下降,预计进入四季度以后,先行指标增速将明显放缓。 投资建议:在政策风险充分释放、房地产股票股价严重超跌后,可适当配置。随着房价涨幅见顶回落, 房价涨幅过快的现象初步得到遏制,未来调控政策将进入观察期,估计暂时不会出台新的更加严厉的调控措施。 由于去年销售情况良好,预计房地产行业中期业绩比较靓丽,目前房地产行业估值水平已处于历史低位。由于 政策调控力度放缓,再加上房地产行业估值具有较高的安全边际,我们认为,房地产板块正酝酿着一轮估值修 复行情。