万科A:均好中提速,有质量的增长

业绩简评

公司10年实现净利润72.8亿元,EPS0.66元,同比增长37.5%,业绩基本符合预期。

经营分析

盈利水平大幅提高:公司10年营业收入507亿,同比仅增长3.75%,但净利润增幅却达到37%,说明公司盈利能力有较大提升。主要是由于公司本年度结算项目多为09年销售,而09年公司销售均价较08年上升了11%,使得本年结算项目毛利率较09年上升了7.76个百分点。

广撒网,广积粮:公司在项目拓展上以横向发展为主,10年公司新增的87个项目分布于40个城市,其中新进入城市12个,目前公司已在全国46个城市完成布局。全年新增项目2215万平米,较09年增涨114%,扩张速度也有所增加。公司广泛的项目分布范围有助于公司分散风险。

一线优势不减,二三线势头渐劲。北上广天深仍为公司主要收入来源,10年收入占比49%,其中公司在深圳、上海的市场占有率分别列第一、第二位。在保持一线城市优势的同时,公司也注重向二三线城市的发展,10年新增项目中二三线城市占比84%,在沈阳、青岛、佛山、武汉等地,公司的市场占有率也拍到第一位。

看好公司对市场的把握能力:公司凭借对市场较强的判断把握能力,10年在行业政策趋紧的背景下实现销售面积和销售额分别增长31%和71%,市场占有率达到2.1%。公司目前储备5000万平米,其中在建1362万平米,11年计划再新开工1329万平米,两者合计为10年销量的3倍,可售丰富;结合公司11年继续追求周转的销售策略,预计公司仍将取得较好的销售成绩。

财务稳健,债务压力小:公司目前持有现金378亿元,是短期借款与一年内到期长期借款的2.25倍;公司扣除预收账款外的资产负债率为40%,其中有息负债率22%。较低的负债率给公司提供较高的债务融资空间,未来项目销售也将带来较多现金回流,我们认为公司财务比较安全。

业绩锁定率高:公司有761万平米项目已售未结,是10年结算量的1.68倍;预收款744亿元,是预计11年702亿收入的106%,业绩锁定率高。

投资建议

预计公司11-12年每股收益分别为0.85和0.97元,动态市盈率为9.9和8.7倍,在同行业公司中具有一定吸引力,考虑公司较强的市场把握能力和抗风险能力,维持公司买入评级。