房地产行业研究周报:土地层面调控的又一亮剑

新房成交情况

北京成交上升,上海、深圳环比微降。北京成交21.1万平米,环比上升31%;上海成交41.5万平米,环比下降2%;深圳成交10.6万平米,环比下降1%。三市去化周期分别为7.2、2.9和5.6个月,分别下降0.2、0.1和0.2个月。

二、三线成交量上升城市仅有5个,占比19.2%,部分城市成交下降是受到中秋调休影响。成交量上升幅度最大的是宁波和重庆,达到78%和29%。成交量降幅较大的是哈尔滨、大连和包头,幅度分别为-61%、-55%和-49%。

二手房成交情况

本周二手房由于中秋休假影响均出现较大幅度下降,北京成交30万平米,下降24%;天津成交9.4万平米,下降32%;深圳成交19.2万平米,下降37%。扣除休假影响,比较本周和上周工作日日均成交情况,北京、天津和深圳分别环比上升7%、2%和下降6%。杭州二手房节假日成交下降特征不明显,中秋调休影响不大,本周成交4.2万平米,环比下降4%。

均价方面,天津环比上升2%,深圳、杭州本别环比下降10%和5%。

土地市场

本周北京无推出,成交2宗28万平米;上海无推出,成交2宗17.6万平米;深圳无推出无成交。

本周大连和重庆再次推出量居前,分别推出7宗95万平米和6宗35万平米;成交方面杭州、广州和天津相对活跃,分别成交4宗10万平米、3宗30万平米和2宗23万平米。

土地层面调控的又一亮剑

国土部、住建部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,其主要内容有两点:一是禁止囤地超一年的竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。如果能够严格执行对开发商未来的盈利模式会有冲击,因为囤地获得增值收益往往比快速周转获利更为容易和丰厚。政策能够得到严格执行会加速开发商的新开工,从中期的角度增加供给,但对抑制短期的房价反弹影响不大。

二是减少高端产品供给。《通知》中规定要优先解决中小户型和政策房的用地供给,在这部分计划未完成前不得向大户型高档住宅提供建设用地;此外规定住宅建设的容积率要大于1,纯豪宅类产品的稀缺性会提升,可能导致不同产品价格出现明显的差异化。

投资策略

房价不稳,调控不止。目前市场环境下,可售丰富能够抢先吸收需求和避开未来可能出台调控政策的公司可以给更高的估值水平,继续推荐万科和保利地产。