房地产行业2011年四季度投资策略报告:寻找周期转换中的投资机会

政策依旧偏紧但有望向观察期转变。高房价松动并下降的趋势还没有形成,短期内政策依旧偏紧,进一步针对房地产调控政策的边际效用减弱,但针对通胀的各项紧缩性政策仍会造成负面影响。经济增长、地方财政对于房地产的依赖使得调控政策进入相机抉择观察期的趋势渐渐明朗。

房企资金链紧张但分化现象严重。静态偿债能力指标不能说明问题,四季度供需失衡剪刀差扩大,库存将冲击资金链;当前房企自筹融资能否化解资金紧张不容乐观;大型房企资金链问题较小,小型房企次之,中型房企受影响较大。

四季度仍处于向下行周期转变的过渡阶段。保障房和二三四线城市房地产发展掩盖不了行业景气度下行将会出现的趋势,四季度驱使高房价持续的内外因素依旧在起作用,短期内高房价、低成交量将持续,四季度处于向下行周期转变的过渡阶段。

投资策略:当前销售和库存压力、资金链问题增加了市场对于行业未来业绩增长的担忧,内外部经济走势的不确定性可能将恶化所有强周期行业的盈利前景,行业估值中枢存在进一步下移的可能性,短期内行业缺乏催化因素,维持行业同步大市的机会。推荐万科A、保利地产等前期超跌,推行高速周转、合理定价、以降价换成交量的龙头房企,回避前期快速扩张可能将受到资金链困扰以及产品结构以高端为主难以适应市场需求的中型上市房企;上半年政策面和资金面的结构性利好全部偏向保障房,四季度将出台2012年保障房建设的一系列指示,推荐具有大规模、低成本融资优势、区域优势的首开股份。