房地产行业:1-7月全国房地产市场运行数据点评

评论

投资和新开工环比回落:7月单月投资和新开工环比6月分别下降25%和33%,符合预期,因为虽然保障房投资同比增幅较大,但商品房回落效应终于在7月份得到体现。由于投资和新开工在去年下半年的基数较低,所以7月单月两者同比增速仍实现36.6%和34%的增长,1-7月累计投资和新开工面积也较1-6月份分别上升0.7和1.3个百分点,达到33.6%和24.9%。未来随资金的紧张和市场预期的调整,新开工和投资仍将处于回落的趋势。我们对全年投资和新开工仍维持25%和11%增速的判断。

销售下降符合预期:1-7月全国商品房销售面积和销售额同比增长13.6%和26.1%,分别较1-6月上升0.7和2个百分点。7月单月销售面积和销售额同比增长17.8%和39%,环比下降34%和29%,符合我们预期。预计8月份销售仍将处于低位,因为8月为传统淡季,而限购范围扩大预期也使得部分购房者陷入观望情绪,维持推盘高峰将在4季度出现的判断。预计下半年市场销售表现也会有所分化,上半年销售较好的龙头公司销售同比增幅将有所回落,而上半年销售不佳的区域公司则会加大推盘力度。

银行贷款和定金及预收款合计占比达到历史最低:1-7月房地产开发资金来源同比增长23.1%,除外资和国内贷款外各类资金来源增速均有所上升,银行贷款和定金及预收款分别同比增长6.4%和29.1%,但资金环境仍然趋紧。

分析各项资金来源比重,自筹资金占比进一步上升到40.3%,银行贷款占比则进一步下降到16.8%,但定金及预收款占比却有所回升,较上个月25%提高了0.2个百分点。定金和预售款增速高于销售额增速,主要是受信贷政策影响,首付比例提高,一次性付款比重增加影响。银行贷款和定金及预收款是开发资金最主要的两个来源,我们测算两指标合计增幅降至9%,开发商将达到资金警戒线被动降价,截至7月这一指标为19%,未来随资金面的进一步趋紧,价格僵持的局面可能在四季度打破。

投资建议

短期投资策略仍以自下而上为主,由于近期地产板块估值的下降幅度超出未来基本面可能下降的幅度,估值吸引力提升,建议逢低增持绝对价值明显低估相关公司,推荐首开股份、华业地产、雅戈尔和华侨城。