房地产行业:投资增速加速下行,政策微调将持续

投资增速加速下滑,符合我们预期。1-3月房地产投资增速23.5%,较1-2月陡降4.3个百分点,其中占主体的住宅投资增速19%/下滑4.2个百分点,此外商业营业用房投资增速也出现大幅下滑。单月下滑幅度更为明显,3月房地产/住宅投资增速19.6%/15.1%,较1-2月下滑8.2/8.1个百分点。

开工建设、土地购臵“双降”,投资增速将继续快速下行。开工建设、土地购臵是房地产投资的两大组成部分。开工建设方面,新开工增速持续下滑带动施工增速下滑,1-3月商品房新开工面积增速0.3%,较1-2月下降4.8个百分点,其中住宅新开工首次出现负增长;商品房施工面积增速25%/降幅超10个百分点,创10年以来新低。土地购臵方面,购臵面积继续下降且降幅扩大,1-3月土地购臵面积同比降幅达3.9%,单月降幅达27.8%。

资金来源增速创新低,资金压力下建设、购地规模将继续下降。1-3月资金来源增速8.2%,较1-2月大幅下降8.1个百分点,创10年以来新低。各项来源增速普遍下滑,其中利用外资、自筹资金下滑幅度最大。

累计销售继续负增长,但主要城市单月期房成交已见底回升,行业进入去库存阶段,房价下降仍将持续。3月住宅销售面积同比下降15.2%,而我们跟踪的19城市期房成交同比增37%,两者之间的差异或为统计局数据较为滞后以及包括现房所致。3月住宅待售面积环比小幅下降,表明行业开始去库存,与我们跟踪情况一致。但从施工销售比数据来看,未来行业库存压力仍很大。库存、资金压力下开发商以价换量将持续。3月销售均价同环比均下滑,预计未来将持续,调控效果将继续显现。

从1-3月情况来看,行业资金紧张状况进一步恶化,在此背景下预计新开工、土地购臵负增长将持续,投资增速将继续加速下行。虽然行业销售持续回暖、信贷环境整体趋松,或将逐步缓解行业资金压力,但在自身惯性作用下投资增速的加速下行趋势短期内或难以扭转,维持12年投资增速15%的判断。在坚持房地产调控方向不动摇的基调下,政策将继续为未来行业投资增速大幅回落预调微调。期房销售领先指标1月份已见底,行业全年销售将持续向好。我们坚定看好全年行业投资机会,全年坚定持有是最佳策略。建议增持销售增长迅速的招地、保利、中南建设、亿城、环球、万科,价值严重低估的首开、华发、世茂、国贸,受益行业基本面见底回升带来发展机会的世联。

风险提示:行业调整时间超预期,政策严控超预期。