房地产开发行业2012年日常报告:2012年1-6月房地产运行数据点评

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一、新开工单月增速创下新低。上半年新开工累计同比下降7.1%,累积降幅扩大2.8个百分点。其中保障房开工470万套,而去年同期为556万套,按每套55平米计算,扣除保障房影响,商品房累计开工同比下降3.4%。

6月单月新开工同比大幅下降16.3%,创下年内新低;6月单月保障房开工124万套,去年同期为226套,同比下降了45%,所以6月单月新开工的大幅回落有很大程度是保障房因素的影响。对全年新开工同比增速我们维持年初下滑12%的判断,因为企业目前投资意愿仍不强,尤其是为数众多的中小企业仍受限于资金压力没有追加新开工的能力。从具体节奏分析,七、八月份新开工仍将延续快速下滑趋势,四季度开始开始筑底过程。

二、单月投资增速仍继续回落。6月单月房地产投资8397亿元,同比上升11.8%,但增速回落6.4个百分点,上半年累计增速16.6%。6月保障房基本建成260套,单月投资1175亿元,占比房地产投资14%,与1-5月累计占比17.5%相比,6月单月保障房投资贡献度下降。上半年房地产投资3.06万亿,同比增长16.6%;其中保障房投资5070亿元,占比16.6%。下半年保障房需开工230万套,建成240万套,对房地产投资贡献度将进一步下降。

上半年企业的投资强度明显下降,每平米在建面积的投资额为644元,同比下降了1%,而去年同期这一指标增长了1%,因此我们将房地产投资增速从年初的16.1%下调至14.6%。

三、销售回暖,降幅继续收窄:1-6月商品房销售面积和销售额分别为同比下降10%和5.2%;单月同比下降3.3%和上升6.9%,环比上升52.4%和41.5%。单月环比增幅较大有季节性因素,09年以来6月较5月环比增幅均在35%以上。根据中指数据,6月监测的40个城市31个成交面积环比上升,一线环比上升11.2%,二线上升13%。

下半年将迎来推盘高峰,7、8的成交基本可以判断为淡季不淡,而房价反弹预计三季度仍处于可控范围,到四季度,3月份以来的新开工负增长或将对供给构成压力。

分地区看,5月中部地区销售额环比上升40.7%,东、西部分别上升57.4%和29%,东部地区销售仍占绝对优势,占比60.7%。

虽然目前销售累计仍下滑10%,但我们判断统计数据可能存在滞后,并且由于去年下半年基数较低,而目前销售强劲回升,预计全年累计销售面积将实现2.5%的增长。

四、土地市场仍冷:尽管销售已经回暖,但土地市场仍显冷清。上半年土地购置面积和土地购置费用分别同比下降19.9%和13.3%,6月单月下降111%和78%。根据国土部公布的上半年土地市场运行情况,上半年房地产用地流拍1882宗,同比增85%,其中住宅用地流拍宗数增79.6%;同时上半年高价地(总价或单价创新高或溢价率超过50%)的仅为24宗,远低于11年同期的433宗;二季度长三角、珠三角和环渤海地区住宅地价环比也分别下降了0.33%、0.64%和0.06%。

目前全国施工面积与近12个月销售合计值比为4.13,仅低于11年12月,为历史第二高位,库存仍处于较高水平,尽管近期地王现象再现,下半年销售回暖也将改善开发商预期,但我们认为未来土地价格异动的可能性不大,应是房价率先反弹。

五、贷款增速回落,定金与预收款恢复正增长:1-6月房地产投资资金来源为43329亿元,同比增长5.7%,增速与上月持平,仍处于历史低位。从资金来源分析,1-6月国内贷款、自筹资金和定金预收款分别同比上升8.1%、12.9%和1.5%,占比较5月分别下降0.9、上升0.4和0.8个百分点。