房地产行业:周成交下滑,京、沪库存较低

策略:本周申万地产指数上涨4.78%,在23 个申万一级行业中排第3 位,涨幅前列的是天津和珠海“自贸区”概念股。其中万科A(+3.40%)、保利地产(+2.94%)、招商地产(+4.17%)、金地集团(+2.16%)。我们维持行业"同步大市-A"评级,短期看,周成交在房贷荒的影响下已经出现下滑,出现银十概率较低。长期看面临3 个问题,流动性趋紧影响房贷总量和利率,地产企业集体回归一、二线城市,压缩行业利润空间,行业周转速度下降。建议关注盈利模式独特、基本面优秀且有农地流转主题的京投银泰。

要闻点评:

2.1、9 月土地市场:一线城市成交维持高位,二三线小幅回暖。分析40 个城市土地市场数据 ,9 月一线城市住宅土地成交面积继续维持高位,二、三线城市也明显回暖。全年来看,开发商拿地仍集中在一线城市。前三季一线城市住宅(包括住宅用地和商住综合用地)土地供应和成交量同比分别增长增长63%和107%,远高于40 个城市的均值14%和30%。二、三线城市中出现分化。价格方面,前8 月40 个城市成交总价同比增长87%,其中一线城市同比增长206%,二、三线城市同比增长67%和74%。

2.2、部分地产公司公布销售,龙头地产销售出现分化。1)近期保利、金地、华夏幸福、世茂股份的销售增速较高,万科、招商销售相对平稳,而首开9 月出现明显下滑。(2)全年情况,上述房企均高于全国住宅销售平均增速,但保利和首开仅略高于。我们统计48 个城市全年住宅销售面积同比增长16.9%。

(3)除保利和首开外,各房企销售单价均较去年明显上升。

成交:成交下滑,二手房成交清淡;京、沪库存较低

(1)一手房:上周48 个主要城市周成交面积434.6 万平,同比/环比变动-11.5%/-11.8%,同比增速较上周下降5.3 个百分点,一、二、三线城市同比增速均略有下降。一线城市合计同比/环比变动-8.8%/-31.0%,同比增速较上周大幅下降34.3 个百分点,其中上海、深圳同比增长,北京和广州同比下降。二线城市同比/环比变动-14.4%/-9.5%,同比增速较上周下降1.3 个百分点;三线城市同比/环比下降-3.7%/-1.3%,同比增速较上周上升1.4 个百分点。

(2)库存:26 个城市一手房可售套数131.9 万套,同比/环比变动+6.3%/-1.0%,同比根据月销售数量统计去化周期为10.1 个月,较上周小幅上升0.3 个月,较去年同期下降1.5 个月。一、二、三线城市去化周期均较去年同期小幅下降,但城市分化也越趋严重,一线城市库可售套数19.8 万套,同比/环比变动-2.3%/-17.8%,仅供去化5.5 个月,其中北京、上海库存去化周期仅5.0 和4.2个月;12 个二线城市可售套数73.9 万套,同比/环比变动+3.5%/-0.6%,去化时间为11.3 个月,较去年同期下降0.5 个月,三线城市可售套数38.2 万套,同比/环比变动+33.5%/-1.2%,去化时间为13.5 个月,较去年同期下降1.2 个月。

(3)二手房:销量大幅下降,17 个城市二手房周成交面积67.1 万平,同比/环比变动-26.8%/-18.7%,同比增速较继续下降5.9 个百分点。北京、深圳降幅明显,北京同比/环比变动-36.2%/-47.1%;深圳同比/环比变动-32.5%/-40.3%;12 个二线城市同比/环比变动-21.8%/+0.3%;3 个三线城市同比/环比变动-38.8%/+15.5%

流动性:央行小幅净投放,货币市场利率仍在高位

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻