房地产行业:周新房销量创年内次高值

策略:本周上证综指和深证成指分别下跌1.54%、1.75%,申万地产指数下跌3.38%,跑输大盘,在23个一级行业中排最后一位,其中前期涨幅较高的自贸区概念股大幅回落。我们维持行业"同步大市-A"评级,本周虽然成交量有所恢复,但在房贷的影响下,预计难以持续。更长期地看,地产行业长期看面临3个问题,流动性趋紧影响房贷总量和利率,地产企业集体回归一、二线城市,压缩行业利润空间,行业周转速度下降。建议关注盈利模式独特、基本面优秀且有农地流转主题的京投银泰。

要闻点评:

2.1、央行对当前房贷政策满意,我们预计四季度地产股预计仍然没有机会。1)央行对于目前的房贷政策效果很满意;2)房贷政策并未有任何变化。房贷荒属于银行自己房贷节奏没有把握好;3)政策面的稳定是未来地产行业的主旋律,成交量是影响行业走势的第一要素。房贷成为影响行业四季度表现的重中之重。但按揭业务对银行的吸引力在持续下降,房贷可能会长期处于偏紧的状态。预计房贷随着信贷总量的变化会有波动,但长期处于偏紧状态。需要注意的是开发贷仍然较为宽松,开发商面临的资金环境要好于购房者,房价涨速将不敌地价。年底至下年年初,银行放贷高峰来临或许地产股会有行情。

2.2、9月各项房地产数据在8月小幅回落的情况下均有一定程度的反弹:土地市场呈“量价齐升”的局面,一线城市土地成交依然维持高位,但二、三线土地有所回暖。住宅市场销量也大幅增长,成交面积和金额均为全年的月度最高值。房地产开发资金来源方面,来自销售回款和金融机构贷款的资金环比增速均明显上升,投资增速和新开工活动均有所反弹,但投资增速仍在20%以内,预计全年增速维持在20%左右。

成交:一手房创造全年周成交次高值,一线城市去化周期继续下降

(1)一手房:48个主要城市周成交面积726万平,为今年周成交次高值,仅次于3月的最后一周的734万平。成交面积同比/环比变动分别为19.7%/66.4%,与去年同期近四周的周均成交量相比增长43.6%。一、二、三线城市成交量均明显上升,其中二线城市成交量增速高于一线城市。一、二、三线城市同比(单周)分别增长18%、34%和20%,环比增长84%、74%和35%。一线城市中上海、深圳大幅增长,北京同比下降。

(2)库存:26个城市一手房可售套数132.3万套,同比/环比变动+7.3%/+0.3%,同比根据月销售数量统计去化周期为9.8个月,较上周小幅下降0.3个月,较去年同期下降1.5个月。其中一线城市库存量略有上升,但去化周期继续缩短。

一线城市可售套数同比/环比变动-15.9%/+2.2%,去化时间仅为5.4个月,较去年同期下降2.5个月;12个二线城市可售套数同比/环比变动+4.4%/+0.2%,去化时间为10.8个月,较去年同期下降1.5个月,三线城市可售套数同比/环比变动+34.0%/-0.4%,去化时间为13.2个月,较去年同期下降0.3个月。

(3)二手房:销量明显回暖,上周17个城市二手房周成交面积138.6万平,同比/环比变动+53.6%/+106.5%,同比增速较较上周大幅上升80.3个百分点。

17个城市成交量均环比正增长,仅2个城市同比下降。

流动性:周四央行暂停逆回购,货币市场利率明显回落

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻