2010年下半年房地产行业投资策略报告:政策收缩期的投资机会

我们认为房地产景气周期已出现拐点。房价涨幅开始见顶回落,未来涨幅有可能加速回落;房屋销售量环比大幅下降,上述情况可能要持续一段时间。受贷款增速及销售下滑影响,房地产开发企业资金来源增速继续下降,由于房地产开发企业资金压力逐渐加大,降价促销将成为普遍现象。本轮房地产调控政策的主要目的在于遏制房价过快上涨,目前调控效果已初步显现。

回顾199 8年以来的房地产调控政策,扩张型和收缩型政策交替进行。自2009年1 2月以来,进入了新的一轮政策周期:收缩周期。在同一个政策周期内,政策要保持一定的连续性,本轮收缩周期最短也要持续到明年。由于楼市与股价具有波动性及领先性,在收缩周期中,房地产股也有投资机会。

房地产与城镇化紧密相连,加快推进城镇化必须保持房地产市场平稳健康发展。未来2 0年,各类城镇每年将新增近1 500万人口,潜在住房需求每年约4.5亿平方米,而2000-2009年十年间我国房屋竣工面积平均每年也只有4.5亿平方米。

城镇化带来了巨大的住房消费需求,因而,未来房地产业仍具有较大的发展空间。

结算滞后的会计特性使我们比较容易判断房地产上市公司业绩的变化趋势:09年房地产行业预收款较08年增长了一倍,但09年房地产行业营业收入同比只增长了2 3. 18%,预收款增速远远高于主营业务收入增速,显示今年房地产上市公司业绩增长确定性较高。通过横向及纵向比较,我们认为目前房地产行业估值水平相对不高。

我们给予房地产行业“谨慎看好”评级,在政策风险充分释放、房地产股股价严重超跌之后,可适当配置。三个选股思路:一是业绩增长确定性较高的股票;二是二、三线城市龙头;三是未来有资产整合预期的上市公司。