北京城建:逆市扩张与锦上添花

投资逻辑

北京城建是11年为数不多实现了逆市扩张的地产公司,当年储备规模增长32%。公司并非盲目扩张,新增项目都有较好盈利前景。除新增一保障房项目外,其余项目平均地价每平米2230元,平均售价8548,预计整体毛利率水平可达到42%。

将受益国家推进普通商品住房建设战略。北京城建自身产品结构以普通商品住房为主,并且公司目前有约百万平米在建项目中都配套有保障房,普通商品住房和保障房都是国家支持的对象,如果未来国家在普通住房建设资金支持层面有所进展,公司将最为受益。因为公司项目中保障房和商品房是捆绑建设的,如果此类项目获得了资金支持,公司整体项目的资金流都会得最直接的优化和缓解,会给公司留出更多现金以拓展新资源。

在评价地产公司的各项指标中,北京城建都位居前列。目前公司可供销售建筑面积有303万平米,相对公司12年预计的47万平米结算面积而言,储备足够丰富;三季度销售收入和预收款合计为11年预计收入的1.91倍,业绩锁定率高;目前账面现金是短期负债的19倍,是资金链最宽松的地产公司之一。

一二级联动拿地有优势:公司的国企背景使公司在获取一二级联动项目上具有相对优势,10年北京一级开发收归国有,更加有利于公司获取此类项目。目前公司在主城区仍有一级开发项目,构成潜在可开发资源。

投资收益锦上添花:创投业务是公司的另一亮点,公司投资的国信证券和北科健等公司都有上市可能,投资的中科招商下属多家公司也具备上市潜力,未来相关公司的成功上市将对公司估值水平有较大提升。

投资建议

预计公司11-12年每股收益1.25、1.64元,市盈率11.1、8.4倍。由于公司下属多家投资公司都有上市可能,这部分投资退出将为公司提供丰厚收益,给予公司12年10-11倍市盈率,目标价格16.4-18.04元,建议买入。

风险

公司产品主要集中在北京地区,受调控影响较大;由于结算进度原因,11年报业绩存在下滑风险。