保利地产:横向扩张年

业绩简评

保利地产10年实现净利润49.2亿元,EPS1.08元,同比增长33%,业绩符合预期。

经营分析

利润率略有下滑:公司10年毛利率34.1%,较09年下降2.7个百分点;净利率13.7%,同比下降1.6个百分点。因为本年度结算多为09年销售项目,但公司项目09年整体销售均价仅比08年上涨3.8%,并且由于长期贷款上升了135%,相关利息的资本化导致毛利率的同比下降。

横向扩张年:公司在拓展资源方面表现出明显的横向发展特征,全年新进入城市达到12个,将土地储备由22个城市扩张至34个。因为公司更看好二三线城市的发展空间,希望通过横向扩张达到分散系统性风险的目的。

在10年新增的1441万平米项目中,北、上、广三个城市仅占比7.8%。

市场占有率提升。公司延续追求周转的销售策略,所以即使在政策频出的10年销售面积和销售额仍分别实现31%和53%的增长。全国市场占有率达到1.35%,较09年提升了0.5个百分点。

可售资源丰富。公司10年新开工1000万平米,目前在建总量1834万平米,即使新开工与上年持平,11年底的施工面积也达到2834万平米,是10年销售面积的4.1倍,可售资源丰富。

债务长期化:为能够在市场调整过程中获得更多拿地机会并保障财务安全,公司将债务结构长期化,短期借款与长期借款比例为1:100。2年内到期长期借款为186亿元,尚低于目前账面191亿的现金余额。并且这一贷款额仅为10年销售额的28%,未来平衡扩张与销售的速度即可缓解长期负债压力。

业绩锁定率高:截止报告期末,公司有可结算资源4195万平米,同比增长44%,储备资源丰富。而预收账款余额为515亿元,是我们预计11年营业收入418亿元的123%,业绩锁定率高。

投资建议

预计公司11-12年每股收益分别为1.40和1.67元,动态市盈率为8.8和7.4倍,在同行业公司中具有较强吸引力,并且考虑公司抵御系统性风险能力的进一步提升,维持买入评级。