万科A:10三季报及股权激励方案点评

报告期公司净利润同比增长10.6%,实现每股收益0.3元,略低于预期。

业绩低于预期的原因是公司精装修项目占比的上升导致结算进度的延迟。

盈利能力提升。报告期公司净利润的增长是在收入下降24%情况下实现的,主要原因在于毛利率水平同比提升了8.6个百分点,达到38.8%,因为本报告期结算楼盘多为09年房价出现明显上涨项目,提升了公司的盈利水平。

推盘节奏科学。与平淡的结算收入形成对比的是公司的销售收入,三季度公司实现销售金额346亿元,同比增长125%,占前三季度累积销售额的48%。销售快速增长的原因是公司在三季度采取了较灵活的销售策略,并且可售资源也足够丰富。

市场占有率提升。1-9月公司累计实现销售面积601万平方米,销售金额714亿元,分别同比增长17.8%和54.8%,明显超出行业11.2%的销售额增速。前三季度公司市场占有率达到2.56%,相比09年上升了0.9个百分点,体现出公司在逆境中的扩张能力。

业绩保障度高。报告期末公司尚有784万平方米已售资源未竣工结算,合同金额约863亿元。分别为是09年和我们预计10年营业收入的1.8和1.6倍。

资金链得到缓解。报告期末公司账面现金为315亿元,短期借款和一年内到期的流动负债合计158亿元,按此计算短期资金盈余157亿元,相比中报这一口径计算出的57亿元余额上升了100亿元。现金余额上升的主要来源银行贷款的增长,三季度增加约100亿元,与短期现金余额的增加额基本一致。

积极逆势拿地。前三季度公司一直保持了较快的拿地节奏,目前共新增项目权益建筑面积1514万平米,已高出公司08、09合计获得权益建面415万平米,其中楼面地价2297元/平米,集中于二三线城市,成本与上期基本持平。

预计公司10-12年每股收益分别为0.60、0.76和0.86元,动态市盈率为15、11.8和10.4倍。考虑公司把握市场节奏能力和实现的业绩锁定率,以及而股权激励方案的提出带来估值水平的提升,继续维持公司买入评级。