北京城建:经营稳健增长,再融资有利于增强竞争力

投资要点:

上半年公司实现营业收入27.6亿元(+82%),归属母公司净利4.9亿元(+25%)。

综合毛利率39.5%,较1季度略有回升,随去年下半年售价提升项目陆续结算,预计全年毛利率回升近去年水平。三费率9.2%,同比降3.6个百分点,随全年结算收入提升费用占比将会下降。毛利下滑使净利率同比降7.6个百分点到17.8%。

公司上半年实现销售面积32.6万平(-5%),销售额约39亿元(-32%),销售回款39.2亿元(-9.9%),北京地区新推世华龙樾、顺悦家园、世华泊郡等货值不到30亿元,销售低于去年同期。下半年亦庄海梓府、密云上河湾、平谷汇景湾、天津南湖一号、青岛金色港湾等近60亿货值项目将入市,住宅需求强劲的北京地区项目占比超5成,且多为首置首改型项目,去化毋庸担忧,将带来新的增长点。估测公司全年可售货值约140亿元,若去化水平在75%-85%的水平,销售金额约105-120亿元(+5%~20%)。

负债率低,财务状况优良。货币资金66亿元,远多于短期有息负债6亿元,无短期资金风险。资产负债率73%,扣除预收账款后的负债率40%,而净负债率仅为14%,远低于行业平均水平,经营十分稳健。

公司拟募集不超过39亿元资金拟投入北京世华龙樾、海梓府、上河湾、平各庄土地一级开发项目以及补充流动资金,符合我们此前预期。募集资金占预计总投资额的32%,其中世华龙樾、海梓府、平各庄项目分别配建23、1.6、14万平共39万平保障房,有利于较快获取融资,加速项目销售。若成功发行,资金将得到有力支持,保障项目顺利甚至加速推进,保守预计实现约140亿元销售收入、17亿元净利润,以及近2亿元的一级开发项目收益,也为公司争取该地块的二级开发权和在顺义区开拓新项目奠定良好的基础。此次增发有利于降低公司资产负债率优化资本结构,增强公司竞争力;股本增加后,从公司项目的盈利能力看,长期盈利不会摊薄。

大股东超百万平资源托管给上市公司,承诺待该部分资产形成较强盈利能力后,将整体整合注入公司,以彻底解决同业竞争问题。融资放开意味房地产行政调控将逐步放开,包括未来预售价格的管理,对以北京为大本营的城建来说,利空出尽,利多因素在增加。公司积极加快开发节奏,加大销售力度,适时扩大土地储备,保障持续稳定增长。二季末预收款105亿元,锁定13年全年业绩,预计13-15年EPS1.6/2.11/2.64元,RNAV23.5元,股价4.6折交易,价值明显低估,提升评级至“强烈推荐”。

风险提示:流动性趋紧、政策调控过度带来的行业与公司盈利下降等的风险。