1-9月全国房地产市场运行数据点评:新开工,房价齐下滑

住宅开发投资增速仍高于2010年同期水平。1-9月,全国房地产开发投资累计4.42万亿元,同比增速为32%,较1-8月同比增速有所回落,处于11年以来同比增速的低点。虽然,从今年3月以来,全国房地产开发投资完成额累计同比增速就慢于2010年同期同比增速,但是,其中住宅开发投资完成额累计同比增速显著高于2010年。

9月新开工增速环比下滑,有别历史同期规律。1-9月,全国房地产新开工面积累计14.78亿平方米,同比增加23.7%;全国住宅新开工面积累计11.45亿平方米,同比增加21.3%。从单月值来看,9月份,住宅新开工面积为1.2亿平方米,环比减少4%,而11年三季度新开工面积在8月份出现一个小幅增长的高点后,开始下滑,有别于历史规律。1-9月,住宅累计竣工3.5亿平方米,同比增加16.6%。随着新开工面积增幅平缓并有下滑趋势、竣工面积快速增长,全国住宅施工面积继续维持下滑趋势,1-9月,住宅累计施工面积35亿平方米,同比增加28.1%,增速连续9个月下滑。

房价有松动迹象。1-9月,全国商品房累计销售7.1亿平方米,同比增加12.9%,住宅累计销售6.4亿平方米,同比增加12.1%,较8月同比增速13.1%下降1个百分点。从住宅销售价格来看,9月当月住宅销售价格为4907元/平方米,同比下跌1.3%,环比下跌5.1%,房价开始松动。

新开工/销售历史最高,销售/竣工差于09、10年,好于08年。1-9月份累计新开工面积与累计销售面积之比为1.8,相比1-8月份下跌0.1,但与历史同期相比,该比值大于1且处于高位,预示以目前的销售水平参照,未来1-2年市场供给十分充足。从销竣比来看,1-9月份累计销售面积与累计竣工面积之比为1.83,较1-8月份1.8有所增大,该比值高于2008年同期水平,低于2009年、2010年同期水平。

国内贷款和住房按揭贷款增速持续走低。1-9月,房地产开发资金来源合计6.2万亿元,同比增加22.7%,较1-8月同比增速下降0.7个百分点。分项来看,自筹资金和利用外资的同比增速在房地产开发资金来源合计同比增速之上,其他资金来源同比增速与之持平,国内贷款同比增速位于其下。

随着保障房开工接近尾声,而九月、十月销售增长放缓,开发商将对新开工更加谨慎,预计四季度至明年投资和新开工增速会继续下调。房地产开发资金来源中国内贷款同比增速创09年以来新低;个人按揭贷款累计值连续9个月负增长,银根紧缩,房地产个人按揭贷款首当其冲,这也是今年以来销售增速不尽人意的原因之一,开发商资金状况将越来越值得紧密跟踪关注,我们维持行业中性评级。