阳光股份事件点评:资产收购开拓大空间,上调至“强烈推荐”

事件:

2013年6月26日公司发布公告拟收购大股东GIC的优质资产,涉及12个项目。2013年12月25日公司发布收购方案,确定本次收购涉及价款总额为15亿元,收购方式包括:1)公司将出资3.6亿元人民币认购豪威投资有限公司30%的股权及提供股东贷款,豪威投资以14.5亿元的对价拟受让北京瑞景45%的股权、沈阳世达44%的股权、Coralvest100%的股权和Merino100%的股权(总共涉及11个项目)。2)公司将直接以6368万元的价格收购天津津北阳光新生活购物广场有限公司(北辰项目)100%股权。

主要观点:

1.收购收购价格较低,公司受益

本次收购涉及的金额约为15亿人民币,其中豪威投资涉及收购价款14.5亿元,北辰项目涉及收购价款6368万。豪威投资的收购价款里面,包含了Coralvest和Merino归还欠付RecosiaChina的款项约8.53亿元,如果扣除则实际应付股权交易价款仅为6亿元,而豪威投资涉及的11个项目的评估值为10亿元,收购价款明显低于评估价值。同时,虽然公司仅投资豪威投资30%的股权比例,但是公司未来将与豪威投资签订资产管理协议,实际上仍然掌握着收购项目的控制权。另外,从基础评估价格的角度来看,北京分钟寺项目、北京西四环项目的评估价格分别为13628元/平方米和12176元/平方米,低于周边房价。体现了大股东对公司一贯支持的态度。

2、物业管理,提升公司发展空间

公司是商业管理专家,精于商业项目的设计、规划、运营、管理等全价值链经营。公司曾经成功完成4个项目的改造升级,使得物业价值大幅提升。公司本次收购的项目中,以北京朝阳路和北京分钟寺为代表的部分成熟物业将逐步贡献经营性收入,以北京西四环、天津天环为代表的潜力型物业将通过重新规划和招租,在未来逐体现其应有的价值。

结论:

公司是商业运营专家,从06年引入战略投资者开始,公司就逐步转型做商业地产。随着公司经验的丰富,目前运营能力已经非常突出。本次收购将较大程度上提升公司的整体实力。将我们预计公司2013-2015年的营业收入分别为9.09亿元、22.44亿元和27.05亿元,归属于上市公司股东净利润分别为2.89亿元、3.78亿元和5.09亿元,对应每股收益分别为0.39元、0.51元和0.68元,对应PE分别为13.51、10.3和7.65倍。上调公司评级为“强烈推荐”。