阳光城:深耕二三线城市,业绩增长拐点已现

1、公司主要从事房地产开发、商品贸易等业务,房地产开发为第一大主营业务,在收入中占比为50.83%,贸易业务占比48.86%,其它业务占比0.30%。其中,房地产开发业务毛利率为43.03%,贸易业务仅为2.01%,其它业务为29.69%,综合来看,房地产开发业务是公司利润的最主要来源。

2、2012年以来,我国政府一方面继续执行房地产调控政策,抑制投资、投机性需求,另一方面通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式保护自住性合理需求,在政策的作用下,全国房地产成交量下半年有所回升。在此大环境下,1-9月公司实现营业收入29.77亿元,同比增长62.86%,实现归属于上市公司股东的净利润2.79亿元,同比增长173.19%,业绩增长拐点已经出现。

3、1-9月,公司营业成本同比增长52.58%,明显低于收入增速,导致其综合毛利率同比上升5.04个百分点,达25.15%。1-9月,公司销售费用同比增长31.66%,主要是由于广告宣传费增加所致;管理费用同比增长83.42%,主要是由于固定资产折旧年限估计变更、职工薪酬及并表范围增加所致;财务费用同比增长19.05%。综合来看,公司期间费用率为7.18%,同比下降0.82个百分点。综合毛利率的大幅上升和期间费用率的下降等因素,使得公司金利润增速远高于收入增速。

4、今年以来,公司根据政策及市场变化,适时调整房地产经营策略和开发节奏,稳步均衡推进存量项目的开发建设,持续推进阳光城新界、阳光城领海、阳光城翡丽湾、阳光凡尔赛宫、阳光城时代广场、阳光城SOHO以及林隐天下等项目开发建设,销售上采取灵活的策略,加快销售资金的回笼,实现资金的快速周转,我们对公司全年房地产收入同比实现快速增长保持乐观。

5、在积极推进房地产存量项目开发建设的同时,公司还根据未来房地产市场的发展趋势,在审慎投资的原则下灵活、策略地把握拿地机会,先后成功竞得山西太原长风项目、甘肃皋兰梨花岛项目、福州闽候甘蔗新地块以及厦门翔安等地的多个项目,增加了土地和项目储备。今后公司将突出土地的成本优势,继续前瞻性、有预见性地拓展具有发展潜力的二、三线城市,甚至深耕地级市或经济发展较好的县级市,以保证公司的可持续发展。

6、未来两年,公司将根据国内宏观调控政策和市场变化,适时调整产品结构,丰富产品种类,增加经济型别墅、小型综合体的配比,并通过“高周转、低成本”的运作模式,增强公司的核心竞争力。由于公司项目主要位于二三线甚至县级城市,相对而言,这些地区房价泡沫较小,受调控政策的影响较小,我们看好公司未来两年的发展前景。

7、我们预计,2012-2014年公司将分别实现营业收入45.27亿元、57.27亿元和71.20亿元,分别实现每股收益0.89元、1.14元和1.37元,截止11月19日收盘,公司股价为12.08元,对应其2012-2014年每股收益的动态PE分别为13倍、10倍和8倍,估值在同行业处于中间水平,考虑到公司目前规模较小,且项目主要位于中小城市,未来具备更大的发展空间,我们给予“增持”的投资评级。