房地产行业2011年下半年报告:对峙何时打破

投资建议

行业策略:我们认为短期行业的供求双方仍将处于对峙局面,短期地产股投资机会仍来自波段反弹。目前反弹的内部条件也即上市公司的估值水平已经具备,而通胀回落和货币紧缩预期减弱等外部条件的出现将成为反弹的引线。

推荐组合: 一线龙头中的万科、保利地产;区域龙头中的南通科技和宁波富达;高折价的金融街、华业地产和冠城大通;受益保障房建设的首开股份、北京城建、中天城投。

行业观点

地产龙头公司目前的平均静态市盈率约为 11倍,处于历史底部,其估值黏性来自基本面和政策面的胶着,因为房价未发生实质调整前难现政策松动预期,而未来地产股估值水平的提升将来自目前对峙局面的打破。

历来行业调整过程中开发商的主动调价行为都较难发生,开发商的资金紧张状况和库存上升程度是我们判断房价被动调整和政策变化的参考。从资金的角度,如果开发商的银行贷款和定金及预收款由目前5.6%和23%的增速回落至零增长和15%的增长时,其资金紧张状况将接近08年水平,存在系统性降价压力;而由于开发商控制供给节奏能力较强,目前大多城市的可售量与08年峰值相比仍有一定差距,所以短期市场对峙仍难改变,这种僵持可能在四季度被打破。

在此我们想强调的是房价的价格弹性会比较大,因为目前存量货币过剩和并不悲观的房价预期存在,房价出现一定程度的理性下调会激发出市场需求,价跌后市场继续观望的可能性并不大。

对于政策层面,我们认为短期将以落实前期措施为主基调,从正反两个方面来考虑这个问题:一是短期经济尚未下滑到需要政府出手刺激的程度;

二是目前也无必要继续出台调控政策,成交已经下滑,收紧银根即可逐步耗尽开发商资金而迫使其降价,并且针对投资购房的限制政策已用到极致,再出台政策可能影响的是正常需求,对民生反而可能造成不利影响,调控效果也可能矫枉过正。

风险提示

货币政策紧缩程度超出预期。