万科A2018年三季报点评:净负债率提升谨慎计提跌价

事件:

公司发布2018年三季报,三季度公司实现营业收入700.5亿元,同比增长48.1%,实现归母净利润48.6亿元,同比增长28.3%。1-9月,公司实现营业收入1760.2亿元,同比增长50.3%,实现归母净利润139.8亿元,同比增长26.1%。累计完成销售额4315.5亿元,同比增长8.9%。

观点:

营收延续高增长谨慎计提存货跌价

1-9月,公司实现营业收入1760.2亿元,同比增长50.3%,延续了上半年较高的营收增速。公司营收高速增长主要原因是结算面积和结算均价的双重驱动。公司1-9月结算面积为1280.6万平方米,同比增长32.5%,结算面积增速相对上半年进一步提高。与此同时,结算均价为13084元/平方米,相对上半年结算均价14349元/平方米小幅下降,相对上年同期结算均价提升12.1%。

1-9,公司实现归母净利润139.8亿元,同比增长26.1%。净利润增速大幅小于营业收入增速,主要原因是财务费用率增加和资产减值损失增加。

其中,财务费用率提升1.5个百分点,原因是利息支出资本化比率的降低和融资规模的增加。1-9月公司资产减值损失为32.5亿元,几乎全部来自计提存货跌价准备。按照所得税率倒算,1-9月计提存货跌价准备金额为30.4亿元,占报告期末存货跌价准备的比例为73.4%。我们认为,公司本年大量计提存货跌价准备一方面显示出公司对未来的谨慎判断,另一方面,如果未来市场好于公司判断,公司业绩将更加具有弹性和超预期可能。

已售未结算资源充足无惧短期销售下行

1-9月,公司实现销售额4315.5亿元,同比增长8.9%,销售增速延续小幅下滑趋势,销售均价为14870元/平方米,与上半年销售均价基本持平。

公司已售未结算资源均有所上升。报告期末,公司已售未结算面积为3849万平方米,较年初增长29.9%,已售未结算金额约5524亿元,较年初增长33.3%。可结算资源仍然十分充足,销售增速的短期下滑并不会对公司业绩产生较大程度的负面影响。

拿地节奏稍有加快净负债率有所提升

1-9月,公司新增土地建筑面积约3583万平方米,总体权益占比为54.1%。从拿地面积上看,新获取土地面积与销售面积比值为1.23,比例相对上半年有所上升,显示出公司拿地节奏有一定程度的上升。

从净负债率上看,公司报告期末净负债率为51.1%,相对半年末的30.8%和上年末的8.8%均有一定程度的上升。我们认为,公司净负债率的上升显示了公司对对未来一二线城市加快布局,同时,与行业相比,公司净负债率仍然处于很低的水平,财务稳健性与扩张潜力俱佳。

投资建议与评级:

我们认为,公司营收增速有望维持在较高水平,未来业绩确定性强,大量计提存货跌价准备显示出公司谨慎经营的态度,同时为公司未来业绩释放注入更高弹性。公司已售未结资源充足,销售增速的短期下行并不会带来明显的负面影响。同时,公司净负债率有所上升,拿地节奏有所加快,集中布局一二线城市,财务稳健型和扩张潜力俱佳,不仅能够“活下去”,而且能够“更好的活下去”。

我们预计公司2018-2020年营业收入分别为3522亿元4743亿元/6612亿元,归母净利润375亿元/495亿元/656亿元,EPS分别为3.4元/4.5元/5.9元。我们给予公司10倍PE,对应2018年EPS目标价为37.5元,维持“强烈推荐”评级。

风险提示:

销售增速继续大幅下滑,多元业务拓展不及预期。