雅生活服务2018年中报点评:中报业绩高增长,看好公司内生+外延增长动力

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雅生活服务发布公告:2018年上半年,公司实现营业收入14.06亿元人民币,同比增长103.1%,净利润3.36亿元人民币,同比增长173.9%。摊薄每股收益0.26元人民币,同比增长62.5%。

投资要点:

物业管理服务增长符合预期,增值服务增速显著。上半年净利润大幅增长,主要原因来自于营业收入的增长、综合毛利率的提升以及费用率的下降。1)收入增长方面,物业管理服务、非业主增值服务、业主增值服务收入分别为人民币7.50亿元、5.75亿元、79.9百万元,占营业收入比分别为53.3%、40.9%、5.7%,同比增速分别为37.1%、438.9%、110.6%。2)上半年综合毛利率水平为36.3%,较去年同期提升4.4个百分点。物业管理服务毛利率29.0%,较去年同期下降2.9个百分点,非业主与业主增值服务毛利率分别为44.3%和46.9%,由于上半年非业主增值服务收入占比由去年同期的15.4%大幅提升至40.9%,物业管理服务收入占比由去年同期的79.1%下降至53.4%,收入结构的调整拉高了公司整体毛利率水平。3)费用端,公司三大费用率合计占比6.5%,较2017年同期下降1.8个百分点。

市场化拓展能力提升,面积扩张内生动力强劲。公司截止2018年6月底在管面积109.1百万平方米,较2017年底增加了39.3%;合约面积185.6百万平方米,较2017年底增加47.2%;剔除收购紫竹物业获取的面积部分,合约面积内生增长36.1%。价格方面,来自雅居乐集团和绿地控股的住宅项目、来自第三方物业开发商住宅项目管理费单价分别为人民币3.02元/月*平方米、2.03元/月*平方米,绿地商办的物业管理费单价为人民币7.4元/月*平方米。从项目来源方看,新增合约面积中,2018年上半年来自于绿地控股的项目为9.5百万平米;来自于第三方物业开发商的非并购面积为21百万平米,剔除并购的部分增量贡献59.5%,表明伴随上市和品牌的提升,公司市场化拓展能力不断增强。从项目种类结构来看,公司具备独特的双地产开发商背景资源,分别在超大盘、旅游地产和超高层非住宅方面见长。同时随着绿地控股项目的陆续引入,雅生活服务的管理项目结构也将不断优化。

非业主增值服务开发商项目占比高,期待第三方业务的引入和加强。增值服务上半年收入共6.55亿元人民币,占营业收入46.6%。其中非业主增值服务收入贡献40.9%,较2017年提升15.2个百分点,主要包括为雅居乐地产和绿地控股提供的协销及前期咨询服务(占比51%)、物业代理服务(占比43%)。业主增值服务收入占比较前期维持稳定,包括为业主提供的维修、家政、社区团购、家装宅配等社区生活服务,以及围绕资产相关的运营与管理服务。社区智能化服务平台方面,截止201806雅管家APP注册用户达69万,活跃用户数15.5万,分别较2017年底增长140.4%、39.6%,雅管家联盟面积达到9.73亿平米。

账面资金充裕,外延并购积极推进。截止报告日,公司在外延并购方面取得良好进展,分别与江苏地区排名前5的南京紫竹物业(24.3百万平米)、百强物业排名第29位的兰州城关物业(17百万平米)两大区域龙头签订股权转让协议,其2018年业绩承诺分别为不低于人民币3750万元、3000万元,协议对价对应PE(2018)分别为不高于10.7倍、9.7倍。交易方案的完成将增厚上市公司利润,同时增强公司在长三角和西北地区的业务布局。截止201806集团账面现金及现金等价物余额41.7亿元人民币,公司原则上注重考虑利润规模较大、团队稳定、与上市公司在区域和业态方面具备互补性的优质企业,高质量外延扩张仍然具备较大空间。

盈利预测和投资评级:首次覆盖买入评级预计公司2018-2020年归属上市公司股东净利润分别为人民币5.82亿元/9.06亿元/12.99亿元,EPS分别为人民币0.44元/0.68元/0.97元,对应动态PE分别为29.5倍/19.0倍/13.2倍。我们看好物业管理行业潜在空间给龙头企业带来的成长机会,同时看好雅生活服务双地产商背景赋予的储备项目和相关资源所带来的内生增长机会,以及积极外延扩张带来的潜在成长空间。首次覆盖给予买入评级。

风险提示:1)上游周期风险;2)劳动力成本上涨风险;3)并购不确定性风险;4)非业主增值服务收入增速波动风险。