房地产行业:上海、天津地产新政点评

事件:11月28日晚,上海、天津出台差别化住房信贷政策。

上海首套房信贷收紧,天津首付比例全面上浮。新政后上海首套房认定由之前的“认房不认贷”收紧为“认房又认贷”,且首套房首付比例由之前的30%提升为35%。同时公积金政策也有变动,包括调高二套改善房的首付比例、调高二套普通利率上浮比例、下调二套普通个贷限额等。此外天津首付比例全面上调,本市户籍首套房首付比例由20%上调至30%,二套房由30%提升至40%。

政策基调:因城施策。本次新政维持了因城施策的政策基调,正如我们在年度策略中所说,大部分三四线城市依然处于去库存的状态,但房价涨幅大的城市不排除新增或进一步出台调控政策的可能。根据百城数据,尽管上海及天津10月新房价格环比涨幅有所收窄但依然超过1%,上海环比涨幅由9月的3.54%收窄至1.09%,天津涨幅由9月的3.88%收窄至1.55%,两者同比分别上涨28%及23%,而二手房价方面两者10月份环比涨幅也依然为正。

上海:预计一手房价格总体趋稳。11月(11.1-11.28)上海新房销量明显下滑,同环比分别下跌47%及32%,近三月成交量显著低于全年月均水平,但短期来看,按近6月平均销量测算上海的狭义去化周期仅为2.4个月,处于非常低的位置,按11月销量测算狭义去化周期上升为3.8个月,按近6个月月均销量的一半测算,狭义去化周期上升为4.8个月,依然处于较低的位置。因此我们认为新房市场或为量跌价平,新房价格总体趋稳。

上海:二手房或有较大影响。2016年上半年上海二手房成交套数约为新房的3倍,上海已是一个存量房市场。9月、10月连续两月二手房成交量下滑。新政一方面通过提高门槛、影响预期限制了购房需求,另一方面对改善性置换需求的打击也将降低二手房的供给,我们预计新政对二手房价将有较大的影响,或会经历一定的调整。11月21日最新的中原上海二手房报价周指数已经由前一周的51.47%降至50%以下达48.14%,也就是说开始出现了报价下跌房源的占比高于报价上调房源占比的情况。

投资建议:尽管新调控政策的出台对行业产生压制,但考虑到板块估值水平依然处于较低的位置,我们认为整体依然有估值修复的空间。此外,行业加速整合也将产生更多的兼并收购机会,行业集中度将进一步提升。我们推荐两条主线,1)低估值资源型,包括招商、首开,2)三四线去库存,包括新城、荣盛。

风险提示:调控超出预期、销售增速放缓。