宏观研究报告:中国房地产“上涨呈刚性”的前因后果

核心要点:

国庆前后,20个重点城市先后推出因地、因城施策的房地产调控政策,这些密集的政策在层层加码之后,是否能够有效遏制看似已经非常明显的“房地产泡沫”?房地产具有双重属性,房地产市场受宏观经济、货币政策、土地政策、人口结构、城市化进程等多重因素影响。中国当前面临的房地产市场价格高涨,并非简单由于所谓“货币超发”所决定,作为发展中经济体,内生的城镇化与人口集聚趋势、城市定位、公共服务资源,以及以“土地财政”为基础的城市化发展的相关制度安排,导致了我国房地产市场,特别是一二线重点城市房地产市场价格的不断上涨。

特别指出的是,我们需要从城市快速发展的制度安排的角度去分析中国的房地产呈现的上涨刚性。一个城市的公共服务水平决定了房地产的内在价值。由于计划经济时代的制度安排,全国各城市在公共服务的资源配置方面存在天然的差异。公共服务资源分配的不平衡导致需求呈现刚性,又由于地方政府通过投放土地的供给和制定交易规则来“做庄”,其结果就是我们看到房价演变了这么多年,呈现出刚性上涨的“反常”。因此,房地产“上涨呈刚性”现象的根本原因就是过去为促发展的“土地财政”制度安排创新和计划经济体制下制度安排没有相应调整的结果。房地产市场长期均衡的调整,需要通过供给端加码,但这可能将是一个牵涉广泛的制度安排的改革。因此,从短期来看,需求抑制政策可能会通过抑制投机需求而在一定程度上起到给市场降温的作用。但是,我国房地产市场长期的持续健康发展,更有赖于体系化的、多方面的治理与改革。

房地产价格的不断上涨所带来的弊端显而易见。随着城市化的进一步扩张和房价的不断上涨,以“土地财政”为基础的城市化发展的制度安排也需要动态调整。调整的方向应基于:从“土地财政”向“税收财政”过度;房地产的发展尽量去实现“普惠”。从“土地财政”向“税收财政”过渡需要采用“渐进式”改革来实现。为此,可以考虑对家庭有两套房以上的不动产在持有环节征税,税率根据房地产的发展情况逐步调整。在从“土地财政”向“税收财政”过渡的过程中,对于短期内房地产价格的过快上涨,通过限购、提升二套房的购房成本、适度增加房屋的供应等,应属权宜之计。而且在这过渡过程中,要想房价就出现见顶,可能是一厢情愿。

妥善应对当前房地产市场及其背后的利益纠葛给我国宏观经济与金融运行所带来的潜在风险,需要:一、进一步推进财税体制改革,多元化地方财政融资机制。完善地方政府债发行、政策性银行贷款与PPP(公私合作伙伴关系)等多元化的地方财政融资机制,减轻地方政府对于土地财政的依赖。二是继续推进金融改革,大力发展多层次资本市场。当前我国房地产已经成为居民实现财富保值增值的重要投资工具,这一方面是由于房价过去时期中的“刚性上涨”,另一方面也是由于在实体经济投资回报率低迷的背景下,我国金融市场又因“牛短熊长、暴涨暴跌”而难以为我国居民提供稳定、长期、可预测的资产保值、增值渠道。在我国实体经济投资回报率低迷的背景下,当前亟待解决的债务杠杆问题、国有企业改革问题、地方政府融资来源多元化问题,乃至丰富居民资产配置渠道等均有赖于一个完善的多层次资本市场建设。