祈福生活服务:IPO点评

报告摘要

公司概览 公司成立于1998年,是一家社区服务供应商。最初为广东省最大住宅社区之一的祈福新邨提供物业管理服务,2008年开拓零售业务,2011年进一步将业务拓展到餐饮服务及配套生活服务。至此,公司已成功构建起了一个包括物业管理、零售服务、餐饮服务及配套生活服务的多元化业务组合,2015年四项收入占比分别为19%、38%、28%、13%。

物业管理是公司发展其他增值配套服务的基石。目前公司管理12个住宅社区,签约建面总计565万方,全部位于广东省,共有超过50000个住宅单位及2项商业物业(建面约17万方)。以管理住宅社区面积算,在广东省和广州市行业排名分别第10和第8。

公司2013-2015年收入分别为2.27亿、2.37亿、2.61亿元,CAGR约为7%;净利润分别为3270万、3430万、4010万港币,CAGR约为11%,收入、净利润及利润率均呈现稳健增长的态势。截止2016年5月末,公司收入和净利润同比增速分别为10%、-36%,二者增速背离主要是由上市开支所致。公司过往经营现金流一直为正,足以满足日常经营开支,并无融资需求,上市所得款项主要用于业务拓展的资本开支。

行业状况及前景 广东省物业管理行业高度分散,但在核心城市则相对集中。2015年全省有超过7,000家公司竞争,按收入计算,前十大住宅物业管理公司市场规模占比约为19%,而广州市物管行业前十大公司占比则达到70%。2015年,公司在广东省及广州市行业占比分别约为0.09%、0.6%。

规模庞大的存量房奠定了物管行业深厚的发展潜力,而日渐增长的居民对于高品质生活服务的需求正在推动整个行业蓬勃发展。2010年广东省物管市场规模约为158亿元,2015年发展至375亿元,CAGR约为19%,且增速呈现出逐年递增的趋势,由2011年的16.2%提高至了2015年的20.4%。

优势与机遇 公司提供了全方位的增值服务,既有效增加收入,又提升客户黏性。

多年经验积累的对于业主需求及购买习惯的了解加上较为庞大的住户群体,为公司拓展其他增值服务提供了广阔空间。

弱项与风险

12家在管住宅社区均属母公司旗下,未能取得其他房企的物管合同。如今集团开发脚步逐渐放缓,未来公司发展受到一定限制。

餐饮、零售及其他生活服务受到来自小型社区店及线上零售商的压力。

估值

招股定价对应2015财年的市盈率为8.15-9.87倍,低于可比同业(彩生活29.6;中海物业29.5)。公司市值低于10亿港元,估值应存在折让。我们给予IPO专用评级“6”。